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创兴置业:主营由房地产转向铁矿中 业绩释放需等待

2010-09-21 类别:公司研究 机构:湘财证券 研究员:王攀 刘金钵

[摘要]

房地产业务逐渐淡出,向铁矿石逐渐转型近三年来房地产是公司的主营业务,主要通过控股子公司上海夏宫房地产所开发的东方夏威夷项目取得主营收入,另外通过对上海振龙房地产公司39.93%的参股比例取得来自于“绿洲康城”项目的投资收益。随着子公司东方夏威夷项目最后一期及尾盘的销售和结算,由于此项目已无后续储备土地,且限于规模和资金流状况,目前地价过高和行业调控对公司持发展此项业务构成压力,公司主营业务将逐渐从房地产行业淡出,未来将只通过上海振龙的开发项目取得投资收益。随着公司收购的湖南祁东神龙矿业逐步投产,铁矿石未来有望成为公司主营收入的来源,根据规划公司未来主要资金投向将是神龙矿业二期工程,我们认为公司将逐渐向铁矿石类型的企业转型。


房地产仍是今年业绩的支撑,2012年将提供稳定的投资收益虽然房地产业务淡出公司主营是趋势,但是对于2010年业绩来讲,房地产仍是主要来源:一是去年房地产项目预售将于今年下半年集中结算,另外铁矿石刚刚投产尚不能大幅贡献业绩。公司房地产收益仍是来自于两块:子公司“东方夏威夷”项目和参股公司“绿洲康城”项目。其中东方夏威夷项目推出的房源均为别墅,2009年基本完成了第七期别墅的预售,剩余尾盘营销基本在2010年上半年完成收尾,后续无新房源推出,土地储备也已用完。下半年主要是完成竣工交房,预计第七期别墅预收款及尾房销售款能够在2010年进行结算,后续将不再贡献主营收入。截至2010年中期该项目预收款余额8549.66万元,预计全部贡献本年营收。“绿洲康城”二期开发项目中的E14地块10幢小高层、E15地块2幢小高层完成竣工验收,2010年底将进入交房阶段,交房总面积达到9.94万方,预计下半年完成交房并将结转营收,涉及金额预估约为9.28亿元。根据公司10年规划,目前主要是进行新推出E14地块6-7标段及E15地块公寓和商铺共计5.28万方面积的预售。同时对后续楼盘滚动开发进行报建、招标,预计2012年左右所有前期报建工作完成后,后续开发每年将为公司提供稳定的投资收益。


铁矿石已投产,业绩释放期在明年公司通过收购祁东神龙矿业进入铁矿石开发领域,矿山资源开发分两期进行,一期项目已于今年7月19日投产,二期项目仍在设计规划中。一期铁矿项目设计产能100万吨,分两条选矿产线,每条产线日处理原矿能力设计值1500吨。但是由于目前仍然处于试生产阶段,只有其中一条产线运作,日处理矿石能力实际值1000吨,且矿石采选比不高于4:1,处于较低水平,后期随着开采逐步步入正常,采选比将回归到3:1左右的正常水平。按照五个月生产期和4.5:1的采选比计算,预计2010年精粉产量在3.4万吨左右,假设四季度铁精粉平均价格1000元/吨左右,将贡献营收3400万元。另一产线虽已建成,只待人员配备才可开工,谨慎预计其年底将可以投产,其业绩贡献将在明年。从目前情况来看,今年是铁矿业务的投产及试产期,而明年才是矿石业务的逐步达产期,2011/2012年按照达产80%、100%估算,公司铁精粉产量将分别达到25万吨和33万吨。二期选矿厂将使公司精粉规模扩大到80万吨,但是由于目前尚在设计方案论证期,相关配套建设也未开工,预计2012年后才能逐步贡献业绩,因此对目前股价影响有限。


给予“增持”评级我们预计公司2010/2011的EPS分别为0.32/0.59,对公司房地产业务和铁矿石业务分别估值,若对应11年PE分别取30X和25X,合理目标股价应在16.37,给予“增持”。


风险因素:房地产持续调控,预收款结算滞后,铁矿石价格波动

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