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广宇发展:彰显落地 买入评级

2017-08-18 类别:公司研究 机构:安信证券 研究员:陈天诚

[摘要]

■事件:1)8月15日晚,公司发布了《发行股份购买资产暨关联交易报告书(修订稿)》,并对证监会2月出具的《二次反馈意见》进行回复。


2)8月16日晚,公司发布公告称证监会并购重组审委会将于近日审核公司重组事项,公司股票于17日停牌。


■修订稿火速出炉,重组决心坚定:公司7月31日董事会通过取消本次重组方案中募集配套资金事项的决议;8月10日,公司收到了证监会《恢复审查通知书》。5日后,公司发布重组修订稿,并对2月二次反馈进行回复。


根据本次修订1)标的资产评估值:由91.1亿上升至106.23亿,账面溢价率由89.85%增至100.36%;2)资产作价:91.2亿不变,较16年底标的公司NAV溢价72%。3)持股变化:因配套资金取消及作利润分配调整,本次发行股份增加到13.5亿。发行完成后,大股东鲁能集团最终持股从原方案的45.24%升至76.13%;4)发行价:从6.81元/股调整为6.75元/股。5)盈利预测及补偿:与此前一致,17-19三年标的公司合计承诺业绩37.82亿元(见下文)。


■若重组成功,公司将承接鲁能集团大部分土地资源:根据重组公告,本次注入标的公司2017年H1拥有项目权益总建面920万方,权益未售的项目面积550万方。鲁能集团2016年末项目在建建面达到1,053.53万方;截至2017年3月末,土地储备面积为903.14万方,主要分布在海南(15.02%)、重庆(34.80%)、济南(19.97%)及大连(14.32%)。公司若重组成功,将承接鲁能集团千万平方米未结算资源,并凭借大股东市场扩张能力,销售有望迈进全国TOP20。


■投资建议:1)按照2016年底为评估基础,本次注入标的归母NAV23亿,重组后将达到76.8亿,2017年H1合并备考EPS达到0.17元(实际EPS0.05元)。根据修订稿,重组方鲁能集团、世纪恒美承诺17-19年标的资产在利润补偿期间,经审计扣非后归母净利润分别不低于36.54亿和1.28亿。2017年-2019年归母净利润分别为8.32、14.51和14.99亿元,对应本次91亿对价PE为10.95、6.28和6.08。我预测考虑重组后公司2017-2019EPS预估为0.81、1.13和1.21元。2)在不考虑重组注入的情况下,公司主要项目受益于重庆地区房价拐点带来的价值重估,我对公司2017-2019EPS预估为0.80、1.17、1.41元,我们维持“买入-A”评级,6个月目标价16.5元。


■风险提示:公司项目储备集中于重庆区域,业绩可能受短期冲击。


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