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地产:成交延续上行 荐8股

2019-05-19 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:本周统计局公布投资、销售及房价等数据,投资、新开工持续高增;4月单月销售及房价延续增长。周六晚住建部点名佛山、苏州、大连、南宁4城,就其房价地价涨幅较大进行预警提示。上周苏州局部调控已升级,后续不排除其它热度较高城市政策微调;整体在中央“房住不炒”的基调下,预计后续楼市将以稳为主。草根调研了解到成都、重庆等城市5月楼市已有所降温,叠加政策发声,后续需持续关注基本面走势。板块投资方面,随着市场关注回归基本面,主流房企低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值持续凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)银保监会发文整治乱象,维护房地产市场规范发展;2)住建部对近期房价地价涨幅较大城市进行预警提示;3)4月70城房价延续上行,城市间呈现分化;4)成都、重庆及南充楼市反馈:五月楼市有所降温,谨防后续供应增加带来的去化压力。


楼市动态:1)新房成交持续提升,政策密集发声下持续性存疑。本周新房成交环比升7%、二手房环比降1%。春节后核心城市成交持续回升,随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市,基本面持续性存疑。2)库存延续回落,中期或仍将上行。16城取证库存7881万平,环比降0.8%。草根了解到5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘、去化整体稳定,短期去化或面临压力。上周重点城市新推房源环比升19.8%;开盘去化率65%,环比持平。春节以来核心城市楼市持续回温,但近期政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示,去化率短期或将小幅回落。4)挂牌整体上行,城市分化明显。19城二手房挂牌87.9万套,环比升1.7%。其中杭州、厦门环比升7.1%、3.6%。


5)土地成交下行、溢价率攀升,短期地市将趋于平稳。百城土地成交环比降75.4%;溢价率环比升14.9个百分点。尽管整体土地成交较为平缓,但溢价率自2019年1月起持续回升,随着近期政治局、住建部接连发声,预计短期核心城市土地市场将回归平稳。


投融资动态:根据Wind统计,本周(5.13-5.17)房企境内发债82.5亿元,环比升29.3%,境外无新债发行。境内发行利率位于3.7%-5.18%区间,其中苏州高新、广州城建均较前次有所回落。2019年为房企偿债高峰期,楼市回温持续性有待观察情形下,预计融资仍将保持积极。


风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端再次收紧风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险。


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