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地产:投资与开工增速回落 销售如期降温

2019-06-16 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

事项:


国家统计局公布2019年1-5月全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增长11.2%,新开工同比增长10.5%;商品房销售面积同比下降1.6%,销售额同比增长6.1%。


平安观点:


投资增速回落,后续将延续下行。2019年1-5月全国房地产投资同比增长11.2%,增速较前4月回落0.7个百分点;5月单月投资同比增长9.5%,较4月降2.5个百分点。投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响,1-5月施工面积同比增长8.8%,较前4月持平。展望全年,考虑先行指标土地成交价款前5月增速(-35.6%)已明显回落,预计后续土地购置费增速将延续下行,带动全年地产投资增速缓慢回落。


单月销售增速转负,后续或回归平稳。1-5月全国商品房销售面积同比下降1.6%,销售额同比增长6.1%,较前4月分别下降1.3个和2个百分点。5月单月销售面积同比下降5.5%,增速转负;销售额同比增长0.6%,增速较4月下降13.3个百分点。分区域来看,1-5月中部、东部、东北部地区销售面积增速均较前4月有所下降,而西部地区销售面积同比增长3.8%,较前4月持平,依旧呈现韧性。楼市在经历3、4月小阳春后于5月逐步回归平稳,短期来看随着房企半年度业绩冲刺关键节点到来,预计6月推盘力度将所有加强,但政治局、住建部接连发声背景下,将考验开发商的去化及营销能力。展望全年,一二线随着过去两年积累刚需逐步释放、近期政治局会议重提“房住不炒”、苏州调控升级,后续预计以稳为主;三四线楼市尽管呈现韧性,但考虑供应充足、需求萎缩,中期依旧存在压力。


新开工增速回落,中期趋势向下。1-5月新开工同比增长10.5%,较前4月下降2.6个百分点;其中5月单月同比增长4%,较4月下降11.5个百分点。我们认为新开工增速回落主要因:1)2018H2以来房企拿地持续放缓,2019年前5月土地购置面积增速较2018年下降47.4个百分点至-33.2%,拿地强度下降逐步对开工端产生影响;2)三四线楼市降温逐渐影响房企开工积极性;3)2018年同期基数较高。展望全年,随着三四线楼市降温调整,将带动三四线开工放缓,叠加高基数,将拖累下半年开工表现。


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