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地产:成交环比回升 荐8股

2019-06-16 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:本周统计局公布前5月投资销售数据,5月单月销售增速由正转负,投资开工增速均呈现回落,楼市在经历3、4月小阳春后逐步降温。


继银保监23号文后,本周郭树清主席提到“必须正视一些地方房地产金融化问题”,预计行业融资端仍将处于严监管态势。板块投资方面,市场波动加剧、风险偏好下降背景下,个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定,布局核心城市圈的主流房企:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)郭树清:必须正视一些地方房地产金融化的问题;2)多个城市密集调整土拍规则,以实现稳地价目标。


楼市动态:1)成交环比上行,市场将趋于稳定。受上周端午假期低基数影响,本周新房成交环比升20%、二手房环比升32%。楼市在经历3、4月小阳春后,5月起逐步回归平稳,随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”、郭主席提出须正视地方房地产金融化问题,市场后续或将趋于稳定。2)库存环比回升,中期或仍将上行。


16城取证库存7914万平米,环比升0.7%。草根调研了解到5、6月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。


3)推盘、去化走弱,去化率短期或面临压力。上周重点城市新推房源1.1万套,环比降33.7%;开盘去化率65%,环比降5个百分点。随着半年度业绩冲刺关键节点到来,预计6月房企将保持较大推盘力度。去化方面,考虑到政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州调控收紧及供应增加,去化率短期或面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌95.1万套,环比升1.8%。楼市有所降温情形下挂牌量上升,意味着市场对后市较为谨慎。5)土地成交下行、溢价率回升,短期地市将趋于平稳。本周百城土地成交381万平,环比降65%;溢价率28.3%,环比升3.5个百分点。5月土地成交面积、溢价率均显示土拍市场有所降温,考虑到政治局、住建部接连发声、多地土拍政策收紧,预计短期核心城市土地市场仍将趋于平稳。


投融资动态:根据Wind统计,本周(6.10-6.14)房企境内发债47.7亿元、境外发债7.1亿美元,环比分别下降64.3%、上升18%。境内外发行利率位于4%-11%区间,其中融创中国发行利率较前次有所回落。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度仍将保持积极。


风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。


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