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苏州高新:未来发展具备三大优势

2010-05-28 类别:公司研究 机构:湘财证券 研究员:杨森 朱毅

[摘要]

事件:


我们最近对苏州高新进行了调研,和公司领导进行了交流。


投资要点与关注:


未来发展三大优势:1、毛利率提升空间较大:公司近几年毛利率较低,与公司的发展路径有关,预计随着公司经营方向的调整(淡出动迁房,加大低密度住宅开发力度),未来毛利率提升空间较大;2、或进军一级开发:公司或凭借大股东的资源优势进军土地的一级开发,或者做一级半运营商;3、苏州高新区房价提升空间较大:09年以来,苏州的房价相对于既往涨幅不小,不过相对于同级别城市以及区域内城市来说,无论是绝对值还是涨幅都远远不及。我们认为:第一,苏州强劲的经济增长、刚性需求和愈发便捷的交通网络将对房价形成支撑;第二,高新区相对于工业园区的折价空间将缩小。


公司目前房地产业务拥有共264万平米商住开发项目储备,合计36个项目。


其中,在开发项目可售面积共计86.5万平米(权益可售面积68万平米),拟开发项目共计177万平米。


公司项目储备的综合拿地成本在2280元/平米左右,总成本不高,不过有部分地块拿地成本较高。其中在开发项目的平均楼面地价为1370元/平米左右,拟开发项目储备的楼面地价为3200元/平米左右。


预计公司10~12年在建住宅项目分别结算26.11万平米、26.72万平米和38.79万平米,分别实现结算收入22.27亿元、25.22亿元和33.16亿元,贡献EPS为0.38、0.28和0.35元。


首次给予公司“增持“评级,综合RNAV为6.12元/股,目标价7元。考虑到地产公司股价相对于RNAV的溢价水平,以及公司区域型开发商背景资源丰厚、兼具开发与商业出租业务,我们按照20%的溢价计算,给予公司7.0元的目标价。预计公司10~12年的EPS分别为0.42、0.52和0.69元。


风险提示:管理层更加严格的房地产调控措施出台形成的压力。


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