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地产:房地产行业 去化速度将趋缓 新政后上海楼市观察

2011-02-15 类别:行业研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

要点:


2月份以来,上海楼市在经历了春节期间的冷淡后,在节后第一个星期成交量开始有所恢复,但相比2010年一月份仍显低迷。


今年的春节楼市成交冷淡,与往年基本持平。根据网上房地产数据,上海2011年春节长假期间共成交258套一手商品住宅,共计2.76万平米,其中137套为普通住宅,共1.20万平米,平均每天销售43套,日均销售面积约为0.46万平米。春节长假历来是楼市的淡季,根据中国指数研究院的数据,2008年至2010年的春节长假期间日均成交套数分别为37套、28套、28套,日均销售面积分别为0.37万平米、0.28万平米、0.30万平米,今年的成交情况基本和往年持平。


节后第一周上海楼市成交量逐步复苏,但成交情况远低于历年水平。上海节后第一周(2月7日-2月13日)共成交734套一手商品住宅,共7.08万平米,而2008年至2010年节后第一周的成交量分别为1292套、1510套、1625套,销售面积分别为11.99万平米、15.63万平米和16.27万平米,平均下来为1476套和14.63万平米,今年成交量仅为往年平均水平的一半不到。另根据网上房地产数据显示,2月13日上海住宅出租的挂牌数为25892套,较前一周末(2月7日)增加了7%,说明在新“国八条”、房产税、加息等多重调控重压之下,更多需求或进入观望或转向租赁市场等,将使得上海住宅消化周期进一步延长。


一手房销售价格依然稳定,未来开发商推盘速度有所放慢。根据CREIS数据,上海上周一手房销售均价为15583元/平米,较春节长假期间上涨7.4%。分结构来看,2月份以来,上海内环内住宅均价依然稳定在5.2万元/平米左右,内外环间住宅均价稳定在2.2万元/平米左右,外环外住宅均价则稳定在1.2万元/平米左右。在新政下上海开发商仍未见明显调价趋势,更多的是采取放慢推盘速度以观后市的态度,根据搜房网截止至2月14日的不完全统计信息,上海在未来除了3月份仍有一波较大规模的新开盘房源,在接下来几个月里总体推盘量将逐步减少。


上海商品住宅市场成交量下挫、去化速度趋缓是大趋势。根据我们对上海近2个星期的跟踪,新政出台后上海一手住宅成交量无论是同比还是环比都缩水明显,这一方面是春节长假的因素,另一方面也是1月份的时候部分需求端提前消化了政策预期。随着上海房地产市场调控的深入,上海商品住宅市场成交量下挫、去化速度趋缓是大趋势(部分需求转向观望或租赁市场、保障房的逐步推出对于商品住宅需求的分流、开发商放缓推盘速度等),我们需要继续关注的是上海刚需力量到底有多强,能否持续支撑目前开发商的现金流,在未来只有成交量持续处于低位,开发商开始主动放弃部分利润以换取更多的销量,才有出现我们所希望看到的量跌价稳、量价齐跌和量升价稳的可能,而这也是“以时间换空间”的过程,至少从目前来看,成交量下跌的端倪似乎已经开始显现。上海市政府对于房地产市场调控政策的一贯积极响应态度表明了其对楼市调控的决心,政策对于其房地产市场实施的效果对于全国房地产市场都有很好的参考意义,我们会继续保持跟进。


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