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银基发展:收入同比下滑 未来业绩可期

2011-02-21 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

2010年,公司实现营业收入4.28亿元,同比下降29.61%;营业利润4,855万元,同比下降69.78%;归属母公司所有者净利润3,085万元,同比下降73.45%;基本每股收益0.03元/股。公司拟定2010年度不进行利润分配及转增。


基本面概述:公司主营业务为房地产开发、餐饮服务以及酒店投资经营,主营业务地区为沈阳。公司目前主要拥有浑北五里河二期和上海银河丽湾两个地产开发项目,总建筑面积约50万平米。此外,公司全资经营沈阳皇城商务酒店以及投资参股沈阳凯宾斯基饭店。


营业收入同比下滑,综合毛利率下降。公司营业收入同比下滑主要由于受到房地产销售收入减少的拖累。公司2010年房地产销售业务收入为4.10亿元,同比下降30.67%,收入占比95.1%,同比下降1.45个百分点。该业务收入下降的主要原因在于公司主力上海银河丽湾项目尚处于投资建设期,受项目开发周期影响,地产项目结算收入下降。报告期内公司房地产结算收入主要来自于浑北五里河项目二期,实现销售收入2.73亿元;其次,五里河一期存量实现销售收入1.09亿元,目前已进入尾盘销售阶段;地王国际花园项目实现销售0.27亿元,已完成尾盘清算。另外,公司餐饮服务业务实现收入0.18亿元,同比增长7.87%,收入占比较小,但是保持稳定增长。综合毛利率方面,公司2010年主营业务综合毛利率为30.41,同比下降8.50个百分点,其中,房地产销售和餐饮服务业务毛利率分别为27.89%和87.96%,分别同比下降了9.71个百分点和增长了2.57个百分点。


四季度销售状况良好,资金面得到改善。报告期内,公司实现销售金额4.60亿元,比前三季度增加62%;期末预收账款达到1.09亿元,同比增长46.10%,比前三季度增加了2.99倍,占当期收入比重由前三季度的8.09%增加到25.38%,对未来业绩保障能力增加。另外,公司货币资金/剔除预收账款以后的流动负债指标数值由三季度末的21.59%增加到76.61%,短期偿债能力大幅改善;公司剔除预收账款后的资产负债率为55.16%,同比基本持平,长期偿债能力保持稳定。


公司四季度良好的销售状况主要得益于浑北五里河项目二期较好的销售表现,该项目自然环境优越、配套较为完善,其中项目内的家乐福超市已于2011年元旦正式开业,另外还将配有3万平米的银行、证券营业部、餐饮酒店、健身中心等商业综合网店。随着配套的逐渐完善,项目销售业绩也随之得到有力的提升。


未来看点:公司未来的主要看点是位于上海奉贤南桥的银河丽湾项目。该项目地块面积7.86万平米,容积率3.80,计算建面29.85万平米,楼面地价约为4500元/平米,土地用途为商住用地。目前该区域内商品房销售价格约为13000元-17000元/平米。项目住宅部分已全部开工建设,商业部分尚在规划报批阶段,预计项目将在今年下半年开盘对外销售并为公司贡献利润。该项目开发建设与销售将受益于上海的国际金融和航运两个中心建设以及迪斯尼概念,因此公司业绩增长具备想象空间。


盈利预测和投资评级:预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.05元和0.06元,按2月18日的收盘价3.35元计算,对应的动态市盈率分别为72倍和60倍,估值水平较高,维持“中性”投资评级。


风险提示:房地产调控政策加码;结算面积不达预期。


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