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北辰实业:业绩低点 有望再次崛起

2011-03-24 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

2010年公司实现营业收入55.64亿元,同比增长13.53%;营业利润4.41亿元,同比下降54.49%;归属母公司净利润2.03亿元,同比下降64.81%;实现基本每股收益0.06元。


分配预案为每10股派0.2元(含税)。


发展物业方面。商品房结算较少,保障房项目拉低毛利率,是业绩下滑的主要原因。全年实现结算面积38.10万平米,同比增长46.03%,结算金额36.96亿元,同比增长3.5%。


其中北辰福第(两限房部分)结算收入14.87亿元,占结算收入的40.22%,是2010年结算的主要项目,但该项目毛利率仅为5.04%。受此影响,2010年公司毛利率下降10.26个百分点至34.31%。实现销售面积24.6万平米,同比略有下降,销售金额24.57亿元,同比下降9.54%;开复工面积217万平米,同比增长80.83%;新开工面积112万平米,同比增长229.41%;竣工面积64万平米。粗略估计,公司目前权益可结算面积在400万平米以上。


投资物业(含酒店)方面。随着国家会议中心及配套项目全面投入使用,公司投资物业(包括酒店)经营面积由51万平米上升至104万平米,主要分为位于亚运村内的综合物业群和位于奥运中心区的国家会议中心及配套项目两部分。受经营面积增加带动,全年投资物业实现营业收入14.14亿元,同比增长72.70%。同时由于相关利息费用不再资本化等影响,导致公司期间费用率有所上升。2010年公司的期间费用率为17.62%,同比上升3.54个百分点。未来随着新增投资物业经营的正常化,该项业务收入有望逐步提高至20亿元左右。由于回收期长、业绩释放相对平稳的特点,投资物业的价值并未得到较好的体现。


未来有望重新踏上扩张之路。由于北辰三角洲项目和国家会议中心及配套项目积压了公司大量的资源,导致自2007年以来,公司新增项目不多。随着北辰三角洲项目首开区一期的热销和国家会议中心及配套项目的全面营业,二者将为公司提供稳定的现金流,影响公司扩张的负面因素将不复存在,公司未来有望重新踏上扩张之路。受2010年新开工面积和竣工面积大幅增加影响。2011年公司预计实现开复工面积220万平米,与上年略有增长;新开工面积67万平方米,下降40.18%;竣工面积12万平米,下降81.25%。受可售资源增加的影响,预计实现销售面积29.4万平米,合同销售收入39亿元。


盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.20元和0.32元,按最近收盘价3.61元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和11倍;每股RNAV为7.01元,对应目前的股价,折价高达48.5%。


综合考虑公司的未来盈利和RNAV,我们维持对公司“增持”的投资评级。


风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险,公司期末的预收款项为21.52亿元,若未来销售下降,则公司业绩可能不达预期。


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