中国国贸：国贸3A开业费用增加拖累全年业绩

2011-03-24 类别：公司研究 机构：天相投顾 研究员：石磊

[摘要]

公司2010年实现营业收入10.36亿元,同比增长18.91%;营业利润1.62亿元，同比下降57.70%；实现净利润人民币1.21亿元,同比下降58.29%，基本每股收益0.12元。公司2010年向全体股东每10股派发现金人民币0.90元（含税）。

基本面概述：公司专注于租赁物业的开发经营，主要包括商务服务设施投资管理经营，如高档甲级写字楼、商城、公寓等设施的出租及管理，高档酒店经营，以及会展和停车设施服务等。公司拥有十多年的物业租赁及管理经验，并且其物业位于北京中央商务区的核心地段，实属北京地标性建筑，是众多跨国公司进驻北京的首选之地，因此其物业不仅出租率较高而且租金率保持在国内一线城市的顶级水平。随着国贸三期的建设完工，公司拥有的租赁物业总面积将达到110万平方米。

商业地产多元业态日趋完善。公司目前物业由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成。

写字楼：报告期内，公司写字楼租金收入为4.49亿元，同比增长11.04%，占比为43.30%；平均租金为356.13元/平方米/月，同比微降4.43%；平均出租率为82.83%。

公司在写字楼平均租金和平均出租率同时下滑的情况下仍保持租金收入的同比增长的主要原因为2010年8月底国贸三期A的开业使公司在原有23.10万平米写字楼面积的基础上增加到31.9万平米，涨幅为38.10%，而出租率同比仅下降13.40个百分点。公司写字楼软硬件条件优越，国际化氛围浓厚，目前世界500强中已有41家成为其租户。

商城：公司2010年商城租金收入为2.54亿元，同比增长5.05%，占比为24.54%；平均租金为852.84元/平方米/月，同比上涨9.33%；平均出租率为80.11%，同比下降16.74个百分点。公司原有商城营业面积约2万平米，国贸三期A增加商城面积约3万平米，增幅达150%。

公司商城定位于高端市场，吸引到众多国际名品加盟，提供了高档的购物休闲环境。

公寓：2010年公寓租金收入为0.98亿元，同比增长5.46%，占比9.47%；平均租金为186.09元/平方米/月，同比下降8.90%；平均出租率为85.61%，同比增加11.42个百分点。国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，共有一居到四居及顶层豪华套房410套。报告期内，公司制定了有针对性的促销计划，重点吸引其它公寓项目退出时产生的新增客户，实现了出租率的快速提升。