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新湖中宝:地产金融双轮驱动的低估值龙头

2011-04-13 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

2010年业绩概述:营业收入81.40亿元,同比增长27.6%;营业利润21.37亿元,同比增长35.5%;归属母公司净利润15.60亿元,同比增长34.68%;每股收益0.31元。分配预案为每10股配2股派发现金0.25元。


销售金额下降,结算收入同比提升。2010年公司实现合同销售面积69.79万平米,合同销售收入58.78亿元,分别同比下降37.92%和下降24.43%,分别仅为2010年经营计划的65%和57%,销售情况下降一方面是由于房地产政策的收紧导致公司主要布局的长三角地区一二线城市需求端受限或陷入观望,另一方面也归因于2009年的高基数,2009年受益于房地产市场的景气,公司分别实现合同销售面积及收入为112.41万平米和77.79亿元,皆为2008年的2倍多,在一定程度上透支了今年的业绩。


虽然销售下滑,但由于2009年预售款项的保障以及公司对于竣工计划的调整,2010年仍然基本上完成了年初的结算计划,实现结算面积88.78万平米,同比增长23.07%,结算收入62.86亿元,同比增长31.25%。


投资收益实现较大增长。公司参股吉林银行、盛京银行、成都农商行、新湖控股等金融机构股权,投资收益占净利润比重较大。2010年公司实现投资收益6.61亿元,同比增长35.72%,占净利润42%,主要为参股金融机构盈利提升以及分红增加所致。


负债结构处于合理水平。截至2010年底公司账面现金为62.13亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的1.8倍,速动比率从年初的0.68略升至0.74,短期来看暂无支付压力。预收款项为22.76亿元,为2011年收入计划的26%,业绩锁定度不高。真实资产负债率为60.44%,较年初提升6个百分点,公司目前基本没有未付清的地价款,负债结构处于合理水平。


投资力度继续加大。二级开发方面,公司2010年内拓展了嘉兴、丽水、沈阳等二三线城市多个项目,目前共有储备项目31个,项目储备权益建筑面积为1165.4万平米,同比增长6.3%。一级开发方面,公司在原有的天津、大连等项目基础上,又添置了温州市西湾海涂围垦项目,该项目共计海域使用面积803.4万平米,已划入城市建设用地范围,利润空间较大且有望实现一二级联动,唯一的问题在于开发周期较长。


股权激励提振信心。公司继实施2008年第一期股权激励方案行权后,于2010年12月再次启动新一期股权激励计划,计划授予管理层3亿份期权,占总股本的5.91%,绩效考核指标为2011年至2013年业绩分别为15.6亿元、23亿元和35亿元,未来四年(2010-2013年)核心净利润复合增长率不低于27%,股权激励方案的启动将促进公司释放业绩的动力,未来三年业绩有望实现高速且稳步的提升。


2011年经营计划略显谨慎,开工力度不减。公司2011年计划实现竣工面积70万平米,较2010年实际竣工面积下降26%,计划结算面积64万平米,而2010年底公司已销售未结算面积已达56万平米,达计划的88%,计划结算收入60亿元,与2010年基本持平,从中可以看出,在地产政策持续收紧的预期下,公司2011年经营计划略显谨慎。计划开工面积162万平米,较2010年实际开工面积提升55%,未来两年推盘量预计将逐步放大。


维持“增持”评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.38元、0.49元,以昨日收盘价5.75元计算,动态市盈率为15倍和12倍,估值水平较低,且公司“金融+地产”业务模式独特,具备成为一线龙头的资质和潜力,维持“增持”评级。


风险提示:大盘系统性风险;房地产调控政策进一步加剧的风险;房地产开发销售的不确定性

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