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京能置业:四合上院项目结算 带来业绩释放

2011-04-21 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

2010年公司实现营业收入10.64亿元,同比增长459.32%;营业利润3.04亿元,同比增长1015.46%;归属母公司净利润1.25亿元,同比增长687.05%;实现摊薄每股收益0.28元。分配预案为每10股派发现金红利0.5元(含税)。


2011年1-3月公司实现营业收入2.21亿元,同比增长751倍;营业利润6745.05万元,上年同期为-1386.66万元;归属于母公司净利润2747.39万元;上年同期为-1205.74万元;摊薄每股收益0.06元。


项目陆续结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4个:


银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。1)、四合上院结算带来业绩释放。


根据收入的地区分布推测,2010年基本都来自四合上院项目的结算,该项目毛利率可达52.82%。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益。根据北京市房管网上的数据,截至目前该项目共取得两个预售证,预售面积合计为8.94万平米。2010年结算的主要是其1号楼,而2、3号楼预计也将在2011年结算;同时注意到2、3号楼的平均售价较1号楼有所提高,从而有望进一步提高该项目的毛利率。2)、其他项目情况。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47万平米),确认收入1.53亿元。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2011年开始结算。天津港东疆港区项目为报告期内公司新增项目,2010年9月公司以2450万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权(并表),从而参与天津港东疆港区港地产项目开发,该项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米,地上建筑面积约77.46万平米。3)、预收款项大幅增加。2010年底预收款项17.27亿元,同比增长近10倍,其中京能天下川项目7.15亿元;四合上院2、3号楼7.72亿元,京能花园2.38亿元。


2011年一季度末,预收款项进一步增加至19.05亿元。


盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.69元和0.88元,按最近的收盘价6.34元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和7倍,估值相对较低,维持“增持”投资评级。需要注意的是公司目前规模较小,业绩较大程度上依靠四合上院项目,业绩可持续性尚不明朗。


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