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金融街:商业地产销售良好 开发稳步推进

2011-05-27 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

近期,我们对金融街进行了实地调研,与管理层就公司的经营情况、发展战略及项目销售情况等问题进行了沟通交流。


评论:


公司发展战略依旧以商业地产开发为主,同时以快速周转型住宅开发为辅。在模式上以“开发+持有”的方式,既保证公司业绩的增长,也可享受到持有物业未来的升值收益。


1、持有性物业地段优越,价值有望进一步重估提升2010年末,公司自持物业面积约54万平米,其中出租物业约32.51万平米,经营物业约21.58万平米(包括天津瑞吉酒店)。2011年1月份,天津津塔写字楼竣工,公司租赁物业面积增加约10万平米。未来公司仍将适当持有核心地段的优质物业,并逐步提高写字楼和商业在自持物业中的比重。公司自持物业中写字楼约占一半,商业和酒店各占1/4;计划增加写字楼占比至60%,商业至30%。写字楼和商业作为投资性房地产的主体,未来将通过公允价值变动损益提升公司业绩。


作为目前A股市场中较少的对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的公司之一,公司可通过公允价值变动损益进一步提升业绩。自2008年1月1日起,公司对投资性房地产采用公允减值模式进行后续计量。


2007-2010年(考虑到公司对2007年报表进行了追溯调整),公司共实现公允价值变动收益27.63亿元,对营业利润的占比为33.16%。未来随着写字楼占比的逐步提高,新增投资性房地产将是公允价值变动损益的主要来源;同时由于公司相对谨慎地评估投资性房地产的公允价值,因此存量的投资性房地产公允价值未来将可能进一步提高。截至2010年末,公司采用公允价值后续计量的投资性房地产项目主要包括:金融街购物中心(一、二期)、金树街、C3四合院、德胜国际中心部分房产及金融街中心项目,合计约22.87万平米。2011年一季度新增天津津塔写字楼约97971平米,金融街中心约3129平米。


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