地产：上市开发商拿地支出继续回落

2011-06-17 类别：行业研究 机构：天相投顾 研究员：石磊

[摘要]

5月销售上升或为供给增加所致。2011年1-5月无论是销售面积还是销售金额累计增速较1-4月均有所提高，通过对部分城市可售面积变化的观察，可以发现多数城市5月可售面积有所上升，故而估计5月销售上升或为供给增加所致，而非去化速度的提高。住宅销售增速依旧低于商品房。从细分市场来说，1-5月，商品住宅无论是销售面积还是销售金额累计增速二者均小于商品房。自2010年以来住宅销售的同比增速就一直低于商品房增速，表明其受调控影响相对较大。

房地产开发投资累计增速维持高位面临较大的不确定性。

1-5月全国房地产开发投资累计增速维持高位，但从施工面积、新开工面积以及上市房企土地成交金额三方面来分析，可发现该增速的高位维持将面临较大的不确定性。1）、1-5月，施工面积累计增速仍处于高位，是房地产开发投资维持高位的原因之一。但施工面积累计增速在2011年2月达到高点之后，近三个月来就一直处于下降趋势。2）、自2010年以来，新开工面积累计增速仅在2011年4月时有所上升，其余均处于下降通道，新开工面积累计增速的下降将对施工面积产生影响；3）、通过比较房地产上市公司2010年以来的拿地支出，可以发现房企1-5月的拿地支出出现较大的下降，表明其对未来销售较差的预期，而随着去化速度的下降，势必将结束由于2009-2010年热销导致的补库存阶段，重新进入去库存时代，从而将对施工面积、新开工面积等产生影响房地产开发企业本年资金来源同比增速有所回升，但仍处低位。自2010年2月以来房地产开发企业本年资金来源同比增速虽在个别月份有所回升，但下降趋势明显。其中个人按揭贷款累计同比增速继续为负。个人按揭贷款累计同比增速自2010年2月以来下降趋势明显，2011年更是一直为负。进一步去杠杆化。本年资金来源/自筹资金指标为2009年以来的新低点，仅高于2008年经济危机时期。

未来一方面随着开发商库存的增加，可能导致房价出现实质性下降，政策效果显现，政策加码的可能性不大；另一方面由于开发商对未来销售的较差预期，可能导致土地购置、新开工等出现下降，从而导致房地产投资下降和地方财政压力加大。未来无论是房价的下跌还是房地产投资的下降，都将使市场的政策预期好转，结合目前房地产板块明显的估值优势，我们对行业观点偏向乐观。近几年房地产行业将整合加剧，出现强者愈强，弱者愈弱的局面，因此我们优先推荐具备估值优势和防御性的龙头地产股。万科、保利等一线龙头；荣盛、福星、中南等二线龙头。