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地产:天津市保障房草根调研报告

2011-07-21 类别:行业研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

近日,我们对天津的部分保障房项目(具体信息见图表1)进行了实地调研。通过调研,我们发现:


项目建设进度相对较快。考察的7个项目中,1个已竣工,6个在建。在建项目中,除开工时间最近(2011年4月)的盛祥家园以外,其余项目均能看到大规模施工,2011年前开工的项目,均能看到多栋楼体已出地面。跟我们之前考察的城市相比,天津开工项目的建设进度相对较快。


项目位于外环以内,但位置仍相对较偏、配套尚不完善。我们此次考察的7个项目,均位于外环线以内,但靠近外环线,位置相对偏僻。在多数项目的现场,周边基本未见公交车、商业、银行、邮局等相关配套设施。相关配套设施的不完善将会对未来小区的成熟速度、入住情况产生影响。


交通状况有望逐步改善,但仍将慢于保障房竣工进度。2014年前后,天津市将竣工6条轨道线路,规划线路建成以后,将有望改善部分保障房项目的交通状况,也会为将来保障房建设向远郊扩展提供便利条件。但从目前建设进度来看,保障房大规模竣工将会集中于2012-2013年,早于规划中地铁的竣工时间。


保障房资金来源渠道相对多元化。天津市不仅针对特定保障房项目成立了私募股权投资基金;还成立了国内首个保障住房建设投融资平台—天津市保障住房建设投资公司;并与国开行、社保基金等签订了贷款协议,用于保障房建设。相对多元化的融资渠道可能是其保障房建设进度较快的原因。


作为一个相对发达的二线城市,天津由于主城区可开发的土地较少,拆迁成本较高等原因,很难在主城区进行大规模的保障房建设,唯选择位置相对较偏的市区位置,进行大体量的项目建设,这点与北京等一线城市相似,此次调研的华城景苑、华城秋苑、舒畅园就是这种类型。而一些远郊区县由于城市建设相对落后,原有建筑密度较低,可通过拆除容积率较低的危旧平房,改建成高容积率建筑的方式进行保障房建设,这点与唐山等三线城市相似,此次调研的南仓新苑、华城佳苑就是这种类型。同时由于项目位于相对较远的区县,其拆迁难度也较低,因此这也可能是天津保障房建设进度相对较快的原因。


尽管天津市保障房建设进度较快,但周边相关配套设施的不完善仍将会对小区的成熟速度和入住情况产生影响。保障房建设还应重视其相关配套设施的协同建设。交通、商业等相关配套设施的协同建设,有助于加快社区的成熟速度、提高入住率,这需要政府加大公共资源的投入。


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