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保利地产:销售大幅下降 股权激励或提振信心

2011-11-08 类别:公司研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

销售面积连续3月同比下降。2011年10月公司实现销售面积56.94万平方米,同比下降26.79%,公司单月销售面积已连续3月同比下降。


这也使公司今年以来累计销售面积首次出现同比下降,前10月份公司销售面积556.22万平方米,同比下降0.78%。


销售均价同比下降17.04%。公司10月份销售金额54.2亿元,同比下降39.27%,同销售面积一样,单月销售金额也连续3月同比下降;1-10月份公司累计销售金额526.95亿元,同比增长24.59%。10月份公司销售均价9518.8元/平方米,同比下降17.04%,环比下降16.98%。公司销售均价同比环比均大幅下降情况在2008年10月曾经出现过,当时公司销售均价同比下降28.5%,环比下降29.2%,之后的2个月销售均价保持与2008年10月份相对平稳水平。目前市场环境相比2008年更差,公司销售面积连续3月同比下降,公司负债与2008年同期相比也处于较高水平,因此10月销售均价大幅下降符合预期。我们认为此次下跌幅度已超过15%,未来会进入销售观察期,看价格下降能否换来销量,因此,未来2月销售价格会相对平稳或小幅下降,再次下降10%以上的可能性较小。


10月份未新增土地储备。公司10月份并未新增土地储备,1-9月份新增权益建筑面积557.17万平方米,与1-10月份公司销售面积基本一致;2010年公司新增1565万平方米权益建筑面积,销售面积688万平方米;与2010年积极土地政策相比,公司今年土地政策为持平。今年前9月公司新增项目平均楼面地价2687元/平,较2010年3092元/平,下降13.12%。从新增项目分布看,二三线城市项目大幅增加,新增21个项目中,4个位于一线城市,其中3个为保障房项目。


公司董事会上周五通过股权激励草案:激励对象为公司董事、高管及管理和技术骨干共179人,占公司员工总数的1.56%;授予5704万份的股票期权,占当期公司已发行总股本的0.959%。激励方案为:有效期为6年,授权日开始前2年为行权限制期,,授权日起第2~4年可以行权30%、第3~5年可以行权30%、第4~6年可以行权剩余40%的期权。


行权价格为9.97元/股。


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