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地产:行业总体平稳 维持中性评级

2011-12-14 类别:行业研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

事件:


中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。


评论:


宏观环境不允许房地产政策放松:“会议强调,,当前我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出,经济增长下行压力和物价上涨压力并存,。”、“会议指出,,必须继续抓住科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线,牢牢把握扩大内需这一战略基点,把扩大内需的重点更多放在保障和改善民生、加快发展服务业、提高中等收入者比重上来;”、“会议强调,,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持社会和谐稳定,以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。”从以上会议分析,我们可以看出,2012年加快转变经济发展方式将会继续深化,调结构力度将会继续加大,经济对房地产过渡依赖的局面也将继续转变;另外,考虑到国际和国内的环境,明年通胀压力仍将存在,如果房地产政策再有所放松,房价势必再度反弹,这将使高房价与居民收入差距大的矛盾更加突出,进而影响社会的稳定性。因此,从宏观环境看,2012年房地产行业政策放松的可能性极低。


积极的财政政策将使部分房地产需求得到释放:为了保持经济增长的稳定性,在出口贡献继续为负、消费贡献增长平稳的情况下,投资仍是明年经济增长的重要动力,而积极的财政政策将是投资保持稳定增长的重要保证。从调结构的方向看,可以预见明年政府将会加大在“十二五”重点支持的七大行业的投资力度,另外,铁路、水利、城市基建等传统建设领域的投资也会随着城市化进程加快而得到加强。投资所倾向的这些行业从业者将会从中受益,这部分人中的房地产合理需求将会得到释放。


保障房将继续加大建设力度:明年经济工作主要任务的第一项中提到“加大保障房建设力度”,保障房2010年开工590万套、2011年开工1000万套,但之前也有住建部官员承认,保障房开工中部分属挖坑项目,因此,我们认为,2012年政府除了要落实2012年约800万套保障房的开工外,对已开工的保障房竣工和验收将是另一个重点。


房产税(物业税)将可能扩大试点范围:限购政策作为一种行政手段只能短期使用,一个成熟的房地产市场必须让市场规律发挥作用,而房地产作为一种特殊的商品,兼具居住和投资属性。我们认为,房地产政府未来将会逐步降低房地产交易环节的税收,增加持有环节的税收,随着全国房产登记制度的逐步联网,房产税的试点范围将有可能扩大,并最终推向全国。


明年房地产行业销售总体趋稳:会议中提到“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。”这给2012年房地产调控基本定调——房地产行业调控政策不会放松,决不允许房价快速上涨。但从影响房地产销售的因素看,我们认为货币政策对房地产销售影响更大,尽管明年将实行“稳健的货币政策”,但同时强调了“增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”,在经济形势向下情况下,货币政策将会在稳健中适当放松,这将房地产个人按揭贷款产生积极影响(我们在12月1日的点评报告中已有提及。最近“银行对个人首套住房按揭贷款利率恢复至基准利率”的新闻报道已得到证实。)因此,我们认为,在银行信贷不会收紧、房价合理回归情况下,房地产合理需求会逐步得到释放。


投资建议:考虑到行业调控仍不会放松以及房地产需求释放都需要一个过程,上市公司很难在短期内受益;从业绩释放方面看,2011年房地产行业销售并不理想,这将影响到行业2012年业绩;因此我们仍维持行业“中性”评级。个股方面我们仍建议关注行业龙头和参与保障房建设的大型企业,如万科A、保利地产、招商地产、金融街、北京城建、中国建筑。


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