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地产:等待秋收的季节

2011-12-28 类别:行业研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

投资要点:


调控政策不会放松:中央政府明确表态要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;逐步降低经济对房地产的依赖性将成为“十二五”期间调结构的一项重要任务;政策放松将使投资投机需求重回市场,势必引起房价迅速反弹,不利于保持社会和谐稳定;在七大战略新兴产业以及传统产业投资快速增长的推动下,固定资产投资增长仍能保持在18%以上,GDP增长保持8%以上增长难度不大,明年房地产调控政策仍无须放松。


房价可能在下半年止跌企稳:库存继续上升、销售不畅、资金紧张使2012年上半年房价仍将处于下行通道;在房价“消”城市居民人均可支配收入“涨”的过程中,房价将合理回归;积极财政政策推动、银行信贷额度逐渐宽松,将对房地产行业需求释放产生积极影响,随着房价逐步回归,下半年需求可能会逐步得到释放,在需求释放过程中房价将止跌企稳。


房地产投资将保持小幅增长:从房地产投资构成看,消费稳定增长将使2012年商业地产投资能够保持30%以上增长;住宅投资增速在下半年将随新开工增加加速,预计2012年住宅投资约4.77万亿元,同比增长约7.25%;全年房地产投资约6.91万亿元,同比增长约11.51%。保障房对房地产投资贡献率为13.57%。


行业评级:受价格下行、销售下滑影响,行业基本面偏负面;积极财政政策使政策基本面偏正面;PB估值可能下移使估值基本面偏负面;我们认为2012年上半年地产板块将延续超跌反弹的走势,板块走势与大盘基本同步,维持行业“中性”评级。


投资策略:上半年标配行业龙头,适当配置超跌二线龙头,投资组合:


万科A、保利地产、金融街、北京城建;下半年标配行业龙头,超配销售回升较快公司,投资组合:招商地产、金地集团、首开股份、金融街。


投资风险:房价非理性波动引发调控风险;A股市场风险。


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