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中天城投:销售量跌价升 负债率持续提升

2012-04-26 类别:公司研究 机构:天相投顾 研究员:石磊

[摘要]

2011年业绩概述:公司实现营业收入33.3亿元,同比增长0.08%;营业利润4.71亿元,同比下降31.82%;归属母公司所有者净利润5.25亿元,同比下降5.35%;基本每股收益0.41元/股。分配预案为每10股派发现金股利1元。


政府补助大幅增加。2011年公司房地产结算收入及结算毛利率与去年同期基本持平,但是期间费用大幅攀升,其中广告宣传费用以及经营规模扩大导致的管理费用增加,导致本期期间费用率同比提升6.1个百分点至13.0%。而本期净利润降幅小于营业利润降幅的原因主要在于本期公司收到产业发展扶持基金、金阳新区财政扶持奖励金等共2.86亿元,计入营业外收入,比去年同期增长274%。


未来方舟已经开盘销售,全年量跌价升。未来方舟项目总片区建设用地5600亩,总建筑面积约720万平米,目前公司目前已拿下的地块约占总建筑面积的一半,该项目体量庞大,且由于公司参与一级开发,利润空间较大,将是公司未来几年的重要业绩来源。该项目已于2011年四季度开盘销售,至2011年底实现预售房款3.77亿元。2011全年公司共实现销售面积106万平米,销售金额56亿元,同比分别下降30.26%和9.68%,实现销售均价5283元/平米,同比增长29.52%。截至2011年期末公司尚余预售房款43.51亿元,较年初增长37.60%,为2011年结算收入的131%,业绩保障度较高。


负债率持续提升,关注融资进展。截至12月底公司持有货币资金11.93亿元,较年初减少41.59%,由于大量长期借款即将到期,一年内到期非流动负债从三季度末的5.75亿元提升至34.86亿元,现金仅为短期借款和一年内到期非流动负债的34%,且短期债务占总有息债务的比重上升至56.72%,短期偿债压力增大。扣除预收款项后的真实负债率为62.10%,较年初增加2.91%,公司期内有未来方舟、保障房等大型项目开工建设,且计划2012年实现新开工403万平米,竣工152万平米,分别较2011年实际完成量增长132%和24%,资金存在较大压力,未来仍需关注其融资及销售情况。


2012年关注地产销售及文化旅游产业。2012年公司推盘量较2011年有所提升,计划实现合同销售面积196万平米、合同销售金额80亿元,同比分别增长185%、43%。另外公司搭建的以酒店、会展中心为平台的文化旅游板块有望在2012年开始贡献收益,公司计划实现营业产值1.68亿元。


盈利预测及投资评级:我们预测公司2012-2013年EPS分别为0.52元和0.58元,按最新收盘价8.69元计算,动态市盈率分别为17倍和15倍,公司作为贵州省本土地产龙头,储备丰富,产品线多样化,且具备很强开发能力,未来将显著受益于贵州省城市化进程带来的需求提升,但是考虑到目前公司较高的负债率以及销售的不确定性,我们下调公司投资评级至“增持”。


风险提示:房地产政策风险;地产项目销售及结算不达预期;资源整合进度及规模不达预期

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