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银河证券:仍需房地产破困局

2012-10-11 类别:宏观研究 机构:银河证券 研究员:潘向东 刘娟秀 童英

[摘要]

核心要点:


2008年金融危机后,全球经济体陷入“非常态”经济增长路径,中国经济呈现出典型的“混沌增长”格局,并走向“被动转型”之路。今年二季度以来,我国经济增速在内外因素的作用下明显下滑,且由于统计方法和统计制度的局限,增长数据存在高估,实际经济情况比公布的数据更为糟糕。未来经济平稳发展的核心是进一步深化城镇化,与之相关的固定资产投资和城市消费将成为拉动经济增长主要动力,其纽带就是房地产业。然而,在“非常态”的条件下,相对畸形的房地产市场表现出了很强的刚性,目前中国的房价已快要超过居民的承受能力。房地产已“绑架”中国的宏观经济,进一步制约了城镇化的推进。


一直以来,决策当局对房地产的调控更多地集中于房价的本身,而不是从根本上去理顺房地产市场的发展,集中于房价本身的调控更多地就显示出“短期化”,依赖金融工具和行政手段去抑制需求和变相控制供给,其结果就是房地产市场的发展越来越畸形。而在房地产价格出现回升的同时,房地产开发商拿地的积极性并没出现改变,这将制约着未来房屋的供给和房地产投资的增速以及与房地产相关领域的消费,使宏观经济运行更为复杂。


在房地产市场没有实现“着陆”之前,经济的回升偏弱,很难形成所期盼的小周期,更多的是经济运行形成一个短期的弱平衡。


而要实现房地产市场的“着陆”,如若依靠经济自身的衰退、购房需求的下滑来实现房价的不断回落,那么短期内付出的代价似乎太大。我们认为,通过税收手段有效抑制投资和投机需求,是理顺房地产市场较为可行的途径。


目前社会发展所处阶段来看,在全国实施房地产税面临诸多挑战。提升交易环节的所得税要比房产税更具有操作性。因为交易过程的现金流充裕,而且增值部分征收高税收还很难转嫁,相比对存量房开征房产税的难度较小。假若出现目前部分人所担心的房地产税收政策的出台会导致宏观经济更加的低迷,那么可以考虑通过积极货币政策的方式实现市场出清,同时以房地产市场调控作为突破口,加大土地流转制度的推进和户籍制度的取消等一系列经济体制改革的措施推出,促使城镇化的加快,从而打破当前宏观经济困局,并为启动新的一轮经济体制改革打开突破口。


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