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地产:另一只靴子落地 上调行业评级

2013-03-01 类别:行业研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

事件:


3月1日,国务院办公厅在其网站发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。


评论:


要求稳定房价:对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,并应指导其增加住房及住房用地的有效供应;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。并要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。


稳定房价责任主体更加明确:明确要求认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。并要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。


对投资投机购房打击力度加大:


限购范围进一步扩大:已实施限购措施的城市,限购区域应覆盖城市全部行政区域,限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房,购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。


继续严格实施差别化住房信贷政策:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时强调银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。


充分发挥税收政策的调节作用:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。同时要求加快推进扩大试点工作。


增加普通商品住房及用地供应:


增加土地供应:(1)住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。(2)各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。


加强普通商品房供应:(1)各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。(2)对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。(点评:此条有利于普通商品房开发企业)加快保障性安居工程规划建设:(1)全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。(2)强化规划统筹,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。(3)加强分配管理。要求严格准入退出,确保公平分配。加大信息公开力度。


加强市场监管和预期管理:(1)提高预售门槛;(2)明码标价;(3)加强预售款监管;(4)到“十二五”期末,所有地级以上城市个人住房信息系统建设原则上要实现联网;(5)加大对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企的惩罚力度(国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资);(6)加强中介机构和经纪人员的管理;加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险;(7)要求各地及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。


加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制:要求加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化(点评:有利于万科A),促进房地产市场持续平稳健康发展。

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