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地产:供求基本平衡 土地市场竞争激烈

2013-06-03 类别:行业研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

事件:


2013年5月27日至30日,我们调研了杭州房地产市场,实地调研了滨江金色黎明、滨江武林壹号、万科良渚文化村、万科草庄、金地自在城,并与滨江集团证券事务代表李耿瑾先生、万科南都营销中心严栋先生、金地集团东南区域投资拓展总监沈锋明先生对杭州和浙江房地产市场状况进行了沟通和交流。


评论:


需求主要来自首置和改善性需求:2011年杭州人均住房使用面积33.7平方米,略高于全国32.65平方米的平均水平,超过全球中高收入国家人均30平方米的水平,似乎杭州住宅市场接近供求平衡。我们对杭州市户籍人口情况进行了详细分析,从1978年至1996年,杭州市年平均人口自然增长率为6.9‰,尤其在1986-1990年期间人口自然增长率都在7%以上,1978-1985年间出生的人目前正处于改善性住房需求阶段,这期间年均自然人口增长7.24万人,处于改善性需求考虑,这部分人需求按人均45平方米计算,每年产生需求约326万平方米,新增需求约109万平方米((45平方米-30平方米)*7.24)1986-1996年间出生的人目前正处于结婚和即将结婚的首次置业住房需求阶段,处于首次置业考虑,这部分人需求按人均30平方米计算,每年新增需求约230万平方米,因此,自然人口增长每年产生的首次置业和改善性需求每年约338万平方米。另外,除人口自然增长外,外地迁入人口也产生大量需求,2001年-2012年,杭州市每年因外地迁入户籍人口年平均增长率为6.7‰,这部分人大部分为工作迁入,一般将在5-8年后产生首次住房需求,这部分人每年产生的需求约263万平方米。因此,按户籍人口增长测算,杭州未来5年每年住宅首次置业需求约为493万平方米,改善性需求约为109万平方米。2012年底杭州常住人口达到880万人,非户籍人口达到180万人,这部分人不一定有购房需求,但其有住房需求,近5年杭州每年新增非户籍人口平均为13万人,按人均住房需求约15平方米计算,这部分人每年新增住房需求约197万平方米。因此,不考虑投资购房因素,杭州市按新增人口计算,未来5年每年新增住房需求约800万平方米。这其中未考虑拆迁因素,若住宅寿命按平均35年计算,1978-1983年住宅年均竣工面积约为100万平方米,因此,若考虑拆迁因素,杭州市未来5年每年新增住宅需求约900万平方米,2010-2012年杭州市住宅年竣工面积约980万平方米,考虑少部分投资购房因素,杭州市住宅市场目前处于供求平衡状态。值得警惕的是2012年杭州户籍人口增长率由2011年的9.52‰突然下降至6.89‰,尤其是外来户籍人口增长率1.94个千分点,如果杭州未来人口增长率继续呈下滑趋势,商品住宅市场继续加大供给,未来杭州商品房住宅市场可能呈现攻略大于求的局面。


3-4月份大量成交对全年有所透支:根据wind数据,3月份杭州商品住宅成交面积为100万平方米,4月份为106万平方米,明显高于2012年下半年以来每月75万平方米的平均水平,3月份大成交量主要原因为“国五条”时间窗口影响,4月份大成交量主要原因为“杭州房产税试点谣传”时间窗口影响,经过3-4两个月的大量透支以后,5月份杭州商品住宅成交回落至58万平方米的往年平均水平。


未来3-5月杭州市场成交或保持平稳:1、供给层面,从2012年9月以来,杭州市住宅每月新开工面积保持在70万平方米左右,按新开工半年后开始预售假设,未来5个月内商品住宅供给将保持平稳;2、经济层面,1季度杭州GDP增长7.7%,与全国平均水平持平,尽管增速低于浙江省8.3%的增长水平,但第三产业GDP增速达9.1%,高于浙江省和全国水平,尤其是全市十大重点产业保持高速增长,文创产业主营业务收入增长25.1%;信息软件主营业务收入增长30.1%;电子商务服务收入增长76.8%;物联网产业主营业务收入增长20.9%;旅游总收入增长17.3%;生物医药产业销售产值增长11.1%。由于受到政策支持,杭州市未来产业将继续升级,经济将能继续保持平稳增长;3、收入层面:2012年杭州市人均可支配收入达到37511元,高于浙江省和全国水平,其中20%的高收入组达到77989元,20%的较高收入组达到43544元;另外,2012年末,杭州市城乡居民储蓄存款达到6090亿元,按常住人口折算,人均储蓄存款达到6.9万元。综合收入分析,杭州普通居民具有较强的购房能力。基于以上分析,我们认为,未来3-5个月杭州住宅市场在需求、供给、购买能力等方面均不会发生较大变化,成交或保持在每月50-60万平方米的水平。


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