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地产:利润率下滑或接近尾声 荐3股

2013-11-04 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:周雅婷 王琳

[摘要]

收入增长有所放缓,但全年业绩增长无虞。截止三季度末,地产企业共实现总营业收入3881.95亿元,同比增长38.2%,增速较上半年下降7.6个百分点,由于去年基数逐步提高及结算节奏原因,收入增长速度有所放缓。从公司分类上看,行业龙头和区域龙头公司收入增速高于行业平均,而中小企业和商业及园区开发公司增长则较为缓慢。但截止季度末,上市地产公司累计预收账款为7362.3亿元,同比增速为24.6%,以(当期营业收入+预收账款)/上期营业收入为标准计算业绩保障程度显示,行业整体业绩保障度仍处于历史较高水平,行业龙头的业绩锁定性又优于行业平均水平,全年业绩增长无虞。


营业收入增长仍快于净利润增长,利润率下滑或接近尾声。从三季报的情况看,营业收入增速仍显著快于归属母公司净利润的增速,截止3季度末两者相差11.3个百分点。事实上,从2010年起已逐步显现两者之间增速不匹配的情况,2010-2012年三年行业营业收入的平均增速为27.1%,而归属母公司的净利润率的平均增速为22.7%,两者相差4.4个百分点。行业龙头招保万金四家公司,三年营业收入和归属母公司净利润增速的平均差也有3.7个百分点。


目前来看,我们认为至2013年四季度,销售毛利率下滑将接近尾声,主要原因在于:1)2012年下半年开始,主要城市的房地产市场价格出现回升,从结算时间点看,这部分资源将与2013年四季度至2014年上半年进入结算周期;2)2012年下半年开始融资成本回落,成本有所降低。但由于一二线城市土地价格涨幅快于一手房价格涨幅,而三四线城市由于供给大于需求使价格涨幅缓慢甚至房价滞涨,因此行业毛利率水平仅是恢复,无法回升至前期高点。


销售增长放缓,行业分化加剧。三季度,随着去年下半年基数较高,销售同比增速逐步趋缓。以A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金的口径看,3季度末同比上升28%,增速较上半年40.9%的水平下降了12.8个百分点。单季销售商品、提供劳务收到的现金1997.2亿元,同比仅上升9.3%,其中中小企业同比下降5.6%,行业龙头和区域龙头分别同比上升12.3%和15.0%。从上市房企(包括香港上市企业)集中度看,2013年前三季度全国TOP10企业市场份额为14.43%,较2012年同期提高0.42个百分点,TOP20企业的市场份额增加了1.05个百分点,龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略调整,持续扩大市场份额,我们判断未来集中度的上升仍是大势所趋核心观点和投资建议:近期习主席对地产调控思路的首次表态从本质上对短期行业基本面不会造成影响,但将给目前没有方向的投资市场一个短期目标,我们判断将会推动趋势投资者进入地产板块投资,推动短期反弹行情。由于后续政策仍在存在模糊点,市场无法形成一致的看多预期,因而行情将会有反复。


万科、金地、保利等龙头公司股价创出新低,今年的平均估值只有6-7倍,三季报看业绩保障度处于历史高位,PB、PE、NAV折价等多项估值指标均接近2011年的低位。我们认为板块目前的估值基本反应了对政策不确定、销量不达预期,房产税推出等负面情绪的影响,向下空间已经有限,从博弈的角度,习的讲话提供了短期催化剂,我们建议投资者可以增配地产板块参与反弹,在博弈的模糊中起步,匍匐前进寻找翻转之机。


风险提示:房价快速上升调控有收紧风险。


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