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地产:一 二线城市加大供给望平抑房价和增加出让收入

2013-12-26 类别:行业研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

投资要点:


2013年11月份40城市供地环比大幅增加有以下原因:1、2013年房价上涨较多,地方政府希望增加供给抑制房价快速上涨;2、目前地价处于高位,各地政府希望趁地价下跌之前尽量将土地出让收入最大化。


供地类型看,11月份住宅、商住、工业用地供应环比增长较多,住宅和商住用地供应增加主要和地方政府尽快推地有关,工业供地增长主要为弥补之前供给较少。


从城市看,11月份供地环比增长较多的为一二线城市,尤其是一线城市,在土地供应已经超过去年的情况下仍加大供给。一方面为平抑一线城市过快上涨的房价,另一方面为增加土地出让收入。


2013年11月份土地市场尽管供给增长较多,但成交仍呈下降趋势,一方面跟11月份以后房地产市场销售环比下降有关,另一方面跟前11月份土地成交量较大,尤其是一线城市成交量较大有关。


从成交类型看,1-11月住宅、商服、商住用地成交均同比增长,商住用地成交同比增长接近40%;但工业用地成交却同比下降超过15%。


从城市看,11月份一线城市土地成交面积下降,成交金额却上升,有两方面原因,主要原因为一线城市成交占比较高,次要原因为地价上涨。


11月份住宅、商住用地成交额占11月份土地总成交额的70.13%;1-11月份两者合计占土地出让总收入的67.73%,住宅和商住用地仍是地方政府土地出让收入的主要来源。工业用地价格上涨较快。


11月份一线城市(北上广深)土地出让收入占40城市比重达到45.8%,1-11月份占40城市比重为30.53%。11月份一线城市虽加大了土地供给力度,但土地成交楼面均价同比上涨超过100%,涨幅远超过房价上涨幅度。另外1-11月份二线城市成交楼面均价上涨48.04%,三线城市成交楼面均价上升14.46%。


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