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荣盛发展:连下三城进军旅游业 买入评级

2014-01-24 类别:公司研究 机构:山西证券 研究员:平海庆

[摘要]

投资要点:


一个月内拿下三个旅游项目:公司今日发布公告与黄山市黄山区人民政府签订《黄山太平湖金盆湾旅游综合开发项目投资框架协议书》,公司将投资50亿元,分四期对黄山太平湖金盆湾进行旅游综合开发。在此之前,公司已于2014年1月20日与湖北省神农架林区人民政府签订了《神农架林区龙降坪旅游综合开发投资协议》。2013年12月18日公司已通过股权收购方式获得了秦皇岛市北戴河区439亩的旅游度假用地。


秦皇岛一杯澜项目:为公司的第一个旅游项目,公司以9亿元的代价获得,该项目业态主要为度假别墅、酒店、商业配套,由于项目一期已基本开发完毕,相当于公司以9亿元的代价获得二期439亩的旅游度假用地,由于地处北戴河旅游度假区,该项目一期销售非常好,最高销售价格曾达到30000元/平方米,按0.4的容积率计算,二期439亩土地的楼面价约为8200元/平方米,即使扣除不可售部分,该项目盈利前景可观。另外,公司通过项目收购进入秦皇岛市场,获得了后续开发拿地的机会。


神农架项目:该项目将分期开发,项目一期由龙降坪核心旅游度假区(土地约800亩)、探险旅游景区(土地约200亩)和1一个滑雪场(土地为租用)组成,总投资约1.9亿元,预计今年3月份开工,首先进行核心旅游度假区开发。该项目为公司首个旅游景区项目,项目所在的神农架风景区为我国国家级森林及野生动物自然保护区和5A级旅游景区。龙降坪距离神农架机场直线距离约15公里,公路里程约50公里,神农架机场目前已经完工,预计今年5月份通航。从地理位置看,神农架景区位于重庆、武汉两大“火炉”中间,旅游潜力较大。


黄山项目:该项目总投资约50亿元,分四期建设,一期项目用地405.66亩,为公司收购黄山浩鼎丰置业有限公司的股权获得,二、三、四期项目用地合计约1800亩,公司将通过招拍挂方式获得。黄山太平湖金盆湾旅游度假区规划于2009年通过评审,该度假区由太平湖畔的金盆湾、金家浜、浮丘坦三部分用地构成。规划范围东至密岩关大桥,南至浦溪河与金盆湾水面中线,西至太平湖黄海高程115米水位线,北至黄海高程405.9米以下山脊分水岭,占地面积约2.42平方公里,其中适宜建设用地约2.0平方公里。根据规划:该片区形成“一轴两带三片”的布局结构。其中:一轴—景观交通轴,以省道S103为依托贯穿浮丘坦、金家浜、金盆湾三个片区,构成主要的景观交通轴;两带—以北部山体为背景载体形成生态绿带;以西南边太平湖、金盆湾、浦西河为前景,形成水体景观蓝带;三片—东部浮丘坦“人文河谷小镇”主题是黄山文化创意园区;中部金家浜“现代风情港湾”主题是现代国际风情港湾;西部金盆湾“商务会所岛屿”主题是极品商务度假半岛。


旅游行业前景广阔:根据中国旅游协会统计,2013年我国旅游市场保持稳定,预计国内旅游人数达33亿人次,同比增长11.6%;国内旅游收入2.6万亿元,同比增长14%。2014年旅游市场预计将继续保持平稳较快增长态势,旅游总收入将达到3.2万亿元,同比增长10%。国内旅游人数将达35.8亿人次,同比增长8.5%;国内旅游收入可达2.91万亿元,同比增长12%。入境旅游人数1.31亿人次,同比增长1.5%。入境旅游外汇收入490亿美元,同比增长2%。长期看,随着国民收入不断提高,消费不断升级,未来10年我国旅游市场将继续保持平稳较快增长态势,大众化旅游、散客化旅游的发展趋势更加明显,旅游业新产品、新业态层出不穷,国内旅游市场将迎来变革新时代。


预计未来10年间,我国旅游业将保持年均10%以上的增长速度,到2020年,我国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。


公司进入土地一级开发领域:2013年公司共获取19个项目,容积率面积563万平方米,平均楼面地价1842元/平,公司继续增加土地储备。另外公司在长沙星沙县获得811亩土地的一级开发权,除增加公司收入外,将为公司后续项目获得奠定基础。2014年业绩已经基本锁定:2013年公司商品房销售签约金额达272亿元,签约面积472.1万平方米,同比分别增长50.65%和50.86%,。2013年预计结算面积约330万平方米,结算金额约181亿元,分别同比增长55.75%和38.47%。扣除2013年结算金额,截止到2013年底公司预售款超过220亿元,假设2014年公司结算收入增长40%,2013年底公司2014年业绩已锁定87%。投资评级:公司13-15年每股收益分别为1.52元、2.14元、2.88元,按2014年1月23日公司收盘价9.52元,公司13-15年PE分别为6x、4x、3x,估值位于行业较低水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为11.27元/股,按1月23日股价折让18.34%。基于公司具有稳健快速的扩张能力、2014年较强的业绩锁定性,以及公司未来多元化发展的的战略,我们上调公司评级至“买入”。风险提示:行业政策风险;公司经营旅游行业风险;A股市场系统性风险。

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中信建投11-04