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地产:小阳春可期 荐9股

2015-02-28 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:王琳 杨侃

[摘要]

事项:央行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时综合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。


平安观点:


降息叠加推盘高峰,“小阳春“可期。今年以来重点城市成交及供应均出现明显回调,龙头房企销量表现亦乏善可陈,显示前期政策效应边际递减,引収市场对实际需求的担忧。继2月5日央行下调存款准备金后,央行再次降息,无疑为平淡的市场注入一针强心剂。降息在降低行业融资成本的同时,将进一步提高购房者的支付能力和购买意愿。经过近3个月休整,开収商也将逐步加大推盘力度,加之前期地方契税公积金等政策优惠,对楼市成交形成有效支撑,我们预计3月中下旬开始基本面将有较明显回暖,“小阳春”可期。但不同于前两轮周期,行业当前已面临中长期的拐点,相对而言,我们更加看好土地供应相对稀缺的一线城市和核心二线城市。


经济下行压力凸显,后期政策仍存博弈空间。货币政策持续调整凸显决策层对通缩及实体经济下行的担忧,而由于房地产的周期性特征,投资滞后于销售6-9个月,加之当前行业库存量及地价仍处高位,我们认为短期房地产投资数据难有实质改善,因此地产政策仍存在博弈空间,后期不排除地方二套房首付比例及营业税政策调整。


利率下行周期,地产股估值持续回升。此次降息再次确认房企融资成本下行趋势,在经济基本面下行及通缩预期下,不排除后续进一步降准降息的可能性,叠加再融资审批加快,地产股估值有望持续回升。随着3月推盘高峰的来临,行业逐步进入利率下行、基本面兑现而房价平稳的第二阶段,前两轮经验显示,该阶段地产超额收益较明显,但涨幅弱于第一阶段。目前地产板块与沪深300PE比值为1.48,亦未到达2008-2009年(2.0)和2011-2012年(1.52)两轮降息周期高点。龙头房企当前PB距离2011-2012年降息后高点有25%空间。NAV折价率方面,万科、招商和保利的股价与NAV比值分别为0.87倍、1.01倍和0.98倍,距离上一轮降息周期峰值仍有25%左右上升空间。


从港股与A股龙头房企的估值对比来看,目前万科与中海外PE比为1.19,距离2008-2009年降息周期高点1.5倍亦尚有25%的上升空间。


投资建议:在经历近两个月休整后,本次降息无疑为市场注入一针强心剂,配合推盘高峰带来的基本面支撑,行业有望迎来新一轮上涨行情。1)从2008年和2011年两轮降息周期地产股表现来看,行业均持续大幅跑赢大盘。2)降息叠加推盘高峰,“小阳春“可期。个股投资方面,仍建议关注四类标的,龙头大小白马招商、保利、万科、华侨城、华夏并福,高杠杆高弹性标的首开、泰禾集团,国企改革标的天健和模式独特的信达、世联。


风险提示:成交量改善不及预期。


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