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地产:改善型需求再迎暖风 荐9股

2016-02-19 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:王琳 杨侃

[摘要]

事项:财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策収布通知:1)对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。2)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。3)北上广深暂不执行二套房改善性需求契税优惠政策及营业税优惠政策。


平安观点:


去库存政策再加码,政策基调未变:当前政策依然维持货币政策与行业政策轮动托底的局面,继降低首付比例及上调公积金存款利率后,下调房地产交易环节税费,去库存再次加码。经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宏观经济具有重要意义,持续政策松动亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心,政策基调未变,城市分类调控也显示出决策层对资产价格泡沫的适度防范。


大户型及改善性置业税费下降更明显,体现政府鼓励换房及改善性购房意图:从具体税率调整来看,调整后,个人购买90平以上住房契税税率由以前的3%-4%下调至1.5%;购买第二套住房税率由以前的3%-4%下调至1%-2%;满2年的非普通住宅纳入免征营业税范围。从契税和营业税的调整来看,大户型及改善性置业税费下调更明显,联系月初大幅下调二套房首付比例,均体现政府鼓励换房及改善置业,提高居住质量的意图,亦符合我国已基本实现户均一套房的实际。


核心二线城市更为受益,一线城市取消普通住宅限制:本次北上广深仅下调首次购买90平以上住房契税,仍反映除政府部门因地制宜、分类调控的意图。对于销量已持续改善,供需相对均衡的核心二线城市,持续的政策松动对提升购房需求更具意义。同时,之前一线城市契税优惠局限于普通住宅,新政则有所放宽,符合条件的首套房可享受契税优惠。


投资建议:我们认为持续政策加码有助于提升地产板块整体估值水平,加上近期板块估值下修较多,龙头房企保利对应2016年PE仅6倍,防御价值凸显,建议投资者在控制仓位基础上,适度博弈超跌价值及小市值个股等,主要关注:1)攻守兼备的行业龙头招商蛇口、金地集团,2)收益成交量回升的世联行2)转型及国改个股中体产业、中航地产、广宇集团、北京城建等;3)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股仹等。


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