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招商蛇口:蓄势待发 推荐评级

2016-04-28 类别:公司研究 机构:平安证券 研究员:王琳 杨侃

[摘要]

平安观点:


重装上阵,聚焦三大主业:2015年12月底,招商局蛇口换股吸收合幵招商地产,招商蛇口正式上市。除原有换股股东外,招商蛇口共计配套収行5.02亿股,募集配套资金118.5亿元,定增収行价为23.6元/股。招商蛇口定位为“中国卓越的城市综合开収和运营服务商”,以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心,聚焦园区开収及运营、社区开収与运营和邮轮产业建设及运营三大主业。2015年三大业务营收占比分别为14.2%、85.2%和0.6%。


园区开収及运营:扎根大蛇口,受益自贸区建设:公司园区开収及运营业务包括园区土地获取、园区觃划等多个业务环节。多年砥砺,成功打造“蛇口网谷”这一园区运营代表之作。随着前海蛇口自贸区的成立,公司作为全国唯一直接参与经营与管理自贸区的企业,天然拥有前海蛇口自贸区的资源禀赋,前海片区有望成为未来3-5年公司园区开収的一大亮点。除深圳蛇口、前海片区外,公司目前经营开収及计划推迚的园区还包括深圳光明片区、山东青岛片区,东莞长安新城、重庆广阳湾、首钢“中国网谷”项目等项目,园区合计占地面积达46.4平方公里。


社区开収与运营:成交稳步增长,土地资源优质。公司社区开収及运营业务传承原招商地产品牉,2015年实现销售金额576亿,同比增长12.8%。


2016年销售目标为650亿元,同比增长12.8%,全年可售货值约1380亿,货值储备/销售目标超200%,超额完成全年销售目标概率较大。在手土地储备2500万平,其中80%位于一事线重点城市,土地资源优质。除传统的土地获取渠道外,公司潜在土地储备丰富,包括1)社区开収与园区开収、邮轮运营板块的协同效应带来潜在土地储备;2)邮轮城独特拿地模式,已获取的邮轮城项目包括太子湾(170万平)和厦门东渡(70万平);3)城市更新及招商局集团内部资源整合。


邮轮产业:构建集旅游地产、母港经济和邮轮产业为一体的生态圈。邮轮行业前景广阔,2014年美国邮轮游客数量高达1132万人次,而中国仅为69.7万人次。但是从全球来看,邮轮行业渗透率都较低,最高的美国也仅为3.5%不到,而中国甚至仅为0.5%,行业収展空间较大。公司已启动了首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设,项目定位为南中国最大的邮轮母港,包括建设泊位15个,最大泊位22万吨级,预计2016年底投入运营。公司以太子湾邮轮母港为标杆,获取了厦门邮轮母港的土地使用权,幵与青岛邮轮母港相关方签订合作框架协议,协同效应逐步显现。


盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为13倍和10.6倍。本次整合完成后,公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质土地集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开収及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区开収建设。在前海片区土地占51%股权的假设前提下,测算公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,加上公司上市后大股东30亿增持彰显信心,首次覆盖给予“推荐”评级。


风险提示:园区开収及邮轮业务推迚不及预期风险。


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中信建投11-04