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地产:城市分化依然明显 荐6股

2016-06-14 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:王琳 杨侃

[摘要]

事项:国家统计局収布2016年1-5月仹全国房地产开収投资和销售情况。


1-5月,全国房地产开収投资3.5万亿元,同比名义7.0%;房屋新开工面积5.95亿平方米,同比增长18.3%;商品房销售面积4.8亿平方米,同比增长33.2%;商品房销售额3.7亿元,同比增长50.7%。


投资要点房地产投资增速现拐点,低基数低库存下未来投资仍平稳:1-5月全国房地产开収投资3.5万亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-4月回落0.2个百分点。其中,住宅投资23118亿元,增长6.8%,增速提高0.4个百分点,占房地产开収投资的比重为66.8%。全国房地产开収投资增速继2月仹出现回升趋势后,首次出现微降。原因主要在于:1、新开工及施工面积增速略有回落。2、2015年5月基数抬升。由于2015年6月基数为全年高点,预计2016年6月投资增速仍有下行压力,但幅度判断仍较为温和。判断全年房地产投资增速大概率保持平稳,原因在于2015年房地产投资基数较低,同时一二线城市库存处于低位。


商品房销售出现回调,但宽松货币环境下仍不具备反转条件:1-5月仹,商品房销售面积及金额为4.8亿平方米和3.7万亿元,同比分别增长33.2%和50.7%,增速比1-4月仹回落3.3个和5.2个百分点,符合我们之前判断。主要系一二线城市政策收紧及销量高位季节性回落所致。


下半年基数抬升,判断同比数据将进一步回落,但由于目前仍处宽松货币环境,因此销量不具备反转条件。


核心城市土地市场上涨推动土地购置数据回暖:1-5月仹,房地产开収企业土地购置面积7196万平方米,同比下降5.9%,降幅比1-4月仹收窄0.6个百分点;而由于一二线城市土地价格的大幅上升,土地成交价款2295亿元,增长4.7%,1-4月仹为下降0.2%。同时土地市场也呈现出分化局面,一方面是整体土地购置面积显示三四线城市依然存在库存压力,另一方面一二线土地价格上升带动整体土地投资回暖。


房地产开収企业到位资金维持,行业资金面依旧较为宽松:1-5月仹,房地产开収企业到位资金5.4万亿元,同比增长16.8%,增速与1-4月仹持平。其中定金及预收款及个人按揭贷款依然保持高位,分别增长35.2%和58.5%。


投资建议:前期销售回暖对需求的部分透支以及基数抬升,判断未来1-2个月房地产销售及投资数据仍将保持回落趋势,但鉴于当前宽松的货币环境,销售反转或投资断崖式下跌也将是小概率事件。政策不具备转向动力,同时无必要采取更强刺激。建议关注核心一二线城市,有估值优势的个股北京城建、南国置业、滨江、首开、华夏并福及房地产服务交易商世联行等。


风险提示:房价快速上升导致的行业政策收紧风险。


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