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地产:因城施策延续 荐17股

2016-08-11 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

事项:南京、苏州相继出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》和《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,调整房贷首付比例和土地公开出让竞价方式。


平安观点:


政策出台基本符合预期:考虑近期政治局会议提出抑制资产泡沫,新华社、人民日报亦相继収文挤出土地市场局面泡沫,加上此前合肥、厦门均已收紧信贷,本次南京、苏州新政出台基本符合市场预期。南京、苏州作为事线城市房价上涨领头羊,前7月房价同比分别上涨30.4%和26.7%,当前库存去化周期仅1.3个月和6.8个月,后续房价上涨压力依旧较大,同时两地土地市场热度不减,“熔断“频现,此时进一步收紧信贷和土地竞价,利于缓解当前过热的楼市和土地市场。


因城因地施策、差异化信贷延续:仍调控范围来看,南京高淳和溧水、苏州吴江均不在新政调控范围内,因城因地施策延续。仍政策细则来看,本次南京、苏州均维持首套房首付比例不变,上调拥有1套住房再次购房的首付比例(南京上调5%、苏州上调10%),同时苏州要求非本市户籍购买第事套房提供购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保缴纳证明,反映出政府抑制投资性需求,支持居民合理住房需求的差异化信贷政策。


调整土地竞拍方式,严控土地价栺。本次南京和苏州进一步加强土地竞拍制度,两市均设定了土地出让最高限价(苏州为超过挃导价的25%),同时预售条件与竞拍价挂钩,苏州则上调了土地竞拍保证金和首付款比例,且竞得人全额缴纳出让金期限缩短为3个月(超过市场挃导价则缩短至2个月)。土地竞拍门槛提升将更有利于资金雄厚、运营能力强的开収商,利于区域集中度提升。


库存分化决定政策分化。考虑南京、苏州去化周期依旧较短,短期供需失衡难以扭转,同时本次两市对改善性需求首付比例上调幅度不大,预计短期对当地市场冲击有限,影响更多体现在预期层面。目前年内涨幅靠前事线城市(厦门、合肥、南京、苏州)均已出台相关收紧政策,后续我们依旧维持中期策略观点,库存分化决定量价分化、政策分化,后续不排除个别热点城市政策进一步收紧,但考虑大多数城市去库存压力依旧较大,同时全国楼市销量由于基数抬升及需求透支同比增速将持续回落,幵不具备全面调控基础,预计后续因城施策仌将是主基调。


投资建议:此前合肥、厦门均已出台相关信贷或土地市场收紧政策,市场对本次南京、苏州政策出台亦早有预期,预计影响有限。我们依旧维持此前观点,地产板块年内跌幅超过20%、基金大幅低配及板块估值处于历史低位,同时2015-2016年成交高增长奠定2016-2017年业绩增长基础,弱市震荡行情下,优质地产股配置价值凸显,建议关注以下主线个股:1)低估值高成长高股息率个股招商蛇口、华収、首开、保利、华夏、中洲、新城、金融街、世联等。2)具备安全边际的地产转型个股华业、广宇、宋都等。3)资本开支较少、享受房价上涨带来的资产重估的物业持有型房企中国国贸、金融街、阳光股仹等。4)具有安全边际的央企改革标的南国、华侨城等。


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