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地产:迎来靓丽中报 荐14股

2016-08-28 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周平安观点:本周受万能险撤出A股传言、上海调控收紧及部分获利盘回吐影响,板块下跌3.94%。站在目前时点,我们依旧看好地产板块下半年配置价值:1)短期保监会已辟谣万能险退出传言,8月成交环同比均转正,同比涨幅较7月扩大7个百分点;2)已公布业绩的99家房企净利润总额同比增长25.2%;3)目前地产板块与剔除金融板块全部A股PE比值为47.8%,低于2013年末(49.2%),处于历史低位;4)短期调整后,部分个股股息率优势再次凸显。弱市震荡环境下,地产板块仍是为数不多具备业绩支撑的低估值板块之一,配置价值犹在,廸议关注:1)拥有独特资源禀赋、折价高的招商蛇口、中洲等;2)高股息率的首开、金融街、保利、金地;3)具备安全边际的地产转型个股华业、广宇、宋都等;4)具有安全边际的央企改革标的南国、华侨城等;5)员工持股倒挂或股权激励解禁的泰禾、皇廷、新湖中宝等。


成交整体环比上升。本周重点城市成交60323套,环比升15%,同比升40%,其中一线城市环比升12%,二线城市环比升17%,三线城市环比升10%,高于2016年周均值3.9个百分点,2016年日均成交环比2015年升18.6%。推盘量上升,去化率环比回落。本周(8.15-8.21)十大重点城市单周新开盘42个,新推盘8956套,环比升1.5%,高于2016年周均值13.23个百分点。开盘价格平均涨5.28%,涨幅环比降2.54个百分点,平均去化率77%,环比降3个百分点。


一手商品房8月日均成交:环比持平同比上涨。截止8月27日,8月重点城市日均成交套数环比持平,同比升17%。其中一线城市环比降1%(同比降1%),二线城市环比升3%(同比升24%),三线城市环比降13%(同比升14%)。二手房成交环比上升。本周二手房整体成交套数环比升26%,同比升100%。


一周行业动态:事项:本周传言包括房贷利息“抵扣”个税的个税改革方案已经提交国务院。平安观点:1)不同收入阶层房贷利息抵扣个税的财富效应差异大,高收入阶层省税更多。假定甲和乙均购买了一套总价200万的房子,按3成首付、30年按揭计算,每月月供7430元,首月贷款利息为5717元。假定甲乙两人月收入分别为2万和5万,在房贷利息无法抵扣前,分别需缴纳个税2120元和9995元。假若实行房贷利息抵扣,仅需缴个税802元和8280元,可节约1318元和1715元,既高收入人群抵扣个税更多。2)高档住宅抵扣更多更节税。总价200w和1000w的房子,对于月收入的5w的乙来讲,假若实行房贷利息抵扣,,分别可节约1715元和7521元,即高档住宅抵扣更多更节税。3)或导致提前还贷减少,首付比例下降以及促进高档住宅去化。


由于房贷利息的抵税作用,或导致购房者提前还款减少、首付比例下降。同时由于高档住宅更节税,或导致高档住宅更受青睐。4)或加剧财富分配马太效应,期待更多细则。由于高收入者房贷利息抵扣更多,或加剧财富分配的马太效应。实际上国外的房贷利息抵扣政策也多有限制条件,预计国内房贷利息抵扣个税将有更多明确细则。


风险提示:房价上涨过快引収的政策转向风险。


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中信建投11-04