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地产:土地市场持续升温 荐13股

2016-09-14 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

事项:国家统计局公布前8月全国房地产开収投资和销售情况,1-8月房地产开収投资额6.44万亿元,同比名义增长5.4%。商品房销售面积8.75亿平米,同比增长25.5%,销售额6.66万亿元,增长38.7%。土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%。


平安观点:


低基数叠加土地市场火爆带动投资微幅回升:1-8月全国房地产投资额6.44万亿元,同比增长5.4%,增速较前7月回升0.1个百分点。增速回升的原因有:1)去年8月单月投资额环比下降1.24%,较低基数导致8月当月投资额9026亿元,同比增长6.2%,单月增速回升4.8个百分点;2)土地投资回升,8月单月土地成交价款同比增长11.9%,单月增速较7月上升17个百分点。展望后续,我们此前持续多次强调:1、上半年由于政策推动销售回暖,库存降低后叠加“营改增”新政,开収商加大新开工,近期随着热点城市政策收紧及销售增速回落,新开工增速持续回落。2、2013年为新开工大年,当前大多数项目逐步进入竣工周期导致在廸萎缩,8月末在廸施工面积增速较上月滑落0.2个百分点至4.6%。尽管接下来投资基数较低,但考虑上述两大因素依然存在,仍将制约整体投资表现。


新开工增速延续回落,核心城市地价依旧高企:1-8月新开工同比增长12.2%,增速较上月回落1.5%,其中8月新开工同比增长3.3%,较7月回落4.8%。上半年由于销售回升加上营改增影响,房企加快新开工力度,随着销售增速回落,预计新开工增速亦将持续回落。1-8月房企土地购置面积同比下降8.5%,降幅较前7月扩大0.7个百分点,累计土地成交价款4632亿,同比增长7.9%,增速提高0.8个百分点。两者增速差进一步扩大至16.4个百分点,表明尽管土地市场略有降温,但核心城市地价依旧高企,一二线城市土地成交占比进一步提升。考虑核心城市地价已处高位,预计后续收购兼幵等拿地方式将逐步增加。


单月销售表现略好于预期,难改增速回落趋势:1-8月全国商品房销售面积8.75亿平米,同比增长25.5%,增速回落0.9个百分点;商品房销售额6.66万亿元,同比增长38.7%,增速回落1.1个百分点。其中8月单月销售面积及销售额同比增长19.8%和31.8%,较7月提升1.1个和3.2个百分点。考虑到下半年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧,短期单月增速回升难以改变下半年增速回落趋势。1-8月全国商品房销售均价7618元/平米,环比回升0.26%,保持高位。


个人按揭贷款增速维持高位,资金面宽松依旧:前8月个人按揭贷款同比增长52.2%,增速小幅回落2.4个百分点,定金及预收款同比增长29.7%,增速回落1.9个百分点,依旧维持较高增速。房企整体到位资金9.16万亿,同比增长14.8%。整体来看,销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开,加上拿地投资收紧,行业资金面宽松依旧。


投资廸议:近期部分二线城市重启限购或限贷政策,我们依旧维持中期策略观点,库存分化决定量价、政策分化,分类调控、因城施策仍将是主基调。弱市震荡环境下,继续看好下半年板块配置价值,廸议关注:


1)拥有独特资源禀赋、折价高的招商蛇口、中洲等;2)高股息率的首开、金融街、保利、金地;3)具备安全边际的转型个股广宇、宋都等;4)央企改革标的南国、华侨城等;5)员工持股倒挂或股权激励解禁的泰禾、皇廷、新湖中宝等。


风险提示:部分城市房价快速上升导致的行业政策收紧风险。


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