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银河证券:房价见顶 难

2016-10-09 类别:策略 机构:银河证券 研究员:潘向东 刘娟秀

[摘要]

核心要点:


房地产调控从2007年到这次国庆期间,每次调控政策出台似乎都在“逐渐加码”,似乎房价就已经达到“顶部”。现在大家更为关心的是:推动房地产多年来刚性上涨的原因是什么?未来是否会出现房地产的大幅调整?进而引发金融和经济危机?房地产价格的上涨已经引发出一些问题,是否有适合的制度安排来化解这些问题?虽然货币的宽松会推动资产价格的上涨,但中国的房地产呈现上涨刚性仅用货币去解释,很容易被证伪:2008年以来,全球都在进行货币宽松,美国实行了量化宽松,欧洲推行量化宽松的同时实行了负利率,日本不仅推行负利率,还推行了量化和质化宽松,就宽松程度而言,他们是有过之而无不及,为何他们的房价没有出现快速上涨?2000年以来,在同样的货币环境下,为何中国股市涨涨跌跌,而房地产市场却一路高歌?日本上个世纪90年代以来一直实施宽松货币政策,为何日本的房价却不断的下跌?这种“反常”的背后,自然很难用单一的货币因素去归因,也很难把它与中国的股市做简单的类比。这可能需要我们从城市快速发展的制度安排的角度去分析。


一个城市的公共服务水平决定了房地产的内在价值。由于计划经济时代的制度安排,全国各城市在公共服务的资源配置方面存在天然的差异。


公共服务资源分配的不平衡导致需求呈现刚性,又由于地方政府通过投放土地的供给和制定交易规则来“做庄”,其结果就是我们看到房价演变了这么多年,呈现出上涨刚性的“反常”。因此,房地产的“反常”现象的根本原因就是过去为促发展的“土地财政”制度安排创新和计划经济体制下制度安排没有相应调整的结果。


房地产价格的不断上涨所带来的弊端显而易见:资金热衷于炒房,必然会提升新兴产业投资的资金成本,加剧经济转型的困难。其次,房价的上涨会加剧贫富的分化。此外,削弱了城市的竞争力,以及积累金融风险。


随着城市化的进一步扩张和房价的不断上涨,以“土地财政”为基础的城市化发展的制度安排也需要动态调整。调整的方向应基于:从“土地财政”向“税收财政”过度;房地产的发展尽量去实现“普惠”。要想短期内通过持有环节的不动产税来抑制房地产价格,显然是不太现实,操作不好还可能由于居民税负的快速加重影响社会的稳定。与此同时,由于税收的开征导致房地产市场的大幅调整,地方政府和银行也难以承受,金融系统和经济运行也都难以承受。但未来从收取土地出让金过渡到不动产持有环节征税又将是绕不开的现实。这就决定了我们从“土地财政”向“税收财政”过渡需要采用“渐进式”改革来实现。为此,可以考虑对家庭有两套房以上的不动产在持有环节征税,税率根据房地产的发展情况逐步调整。


在从“土地财政”向“税收财政”过渡的过程中,对于短期内房地产价格的过快上涨,通过限购、提升二套房的购房成本、适度增加房屋的供应等,应属权宜之计。而且在这过渡过程中,要想房价就出现见顶,可能是一厢情愿。


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