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上实发展:集团资产注入可期 强烈推荐评级

2016-11-08 类别:公司研究 机构:东兴证券 研究员:郑闵钢 梁小翠

[摘要]

报告摘要:


同业竞争有望解决带来资产注入预期。市场关注的核心问题是上实集团对于旗下地产板块的资产整合问题,即上实城开(0563.HK)和公司(600748.SH)的同业竞争问题,集团承诺于2017年中解决。我们认为集团的可能路线是:鉴于港股和A股不论是整体估值还是地产板块的估值,A股估值均显著高于港股,从集团资产最优化配置的角度来看,将港股公司地产业务并购或资产注入A股上市公司更符合整体效益最大化目标。


大量优质土地储备奠定未来增长基础。除公司自有的土地储备外,伴随着2017年中解决同业竞争问题的预期,我们认为集团和兄弟公司上实城市开发(0563)所拥有的大量优质土地储备增大公司规模。


截止2015年底,公司新增土地储备64.68万方,在建中的建面201.68万方,总建筑面积超过500万方,其中上海地区占比超过1/3。


上实集团拥有崇明东滩的开发权为其最大的待开发资源,总面积86平方公里,目前养老项目己开发面积30万方,项目总体设计规模为100万方,总投入约120亿元。截止2015年底,上实城开可售总建面约为400万方,土地储备集中于长三角区域,高价值的投资性物业建面约64万平。


2016年前三季度,公司的签约销售额为82.2亿元,签约销售面积达54.7万方,预期年内销售额超100亿元无压力。


公司盈利预测及投资评级。公司是上海国资龙头房企,在传统住宅地产开发的基础上形成了“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四个地产升级模式。公司拥有大量优质土地储备,同时有望显著受益于集团重组地产资源机遇。


在不考虑预期注入资产的收益下,我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为86.7亿元、96.3亿元和120.9亿元;每股收益分别为0.37元、0.43元和0.54元,对应PE分别为22.13、19.14和15.12;NAV为12.32元,较当前股价折让33%。给予公司6个月目标价12元,维持公司“强烈推荐”评级。


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