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地产:2017年不确定性加大 荐5股

2017-01-22 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

事项:


国家统计局公布2016年全国房地产开収投资和销售情况,1-12月房地产开収投资额10.3万亿元,同比增长6.9%。商品房销售面积15.7亿平米,同比增长22.5%,销售额11.8万亿元,同比增长34.8%。土地购置面积2.2亿平方米,同比下降3.4%。


平安观点:


低基数带动年末投资回升,预计2017年投资增长3%。受低基数影响,2016年12月地产投资同比增长11.1%,较11月上升5.4个百分点。


2016年全年实现地产投资10.3万亿,同比增长6.9%。展望2017年,尽管全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,开収商仍具有强烈补库存意愿,土地价格难以在目前基础上下行,同时PPI上行或带动建安成本小幅上升,维持年度策略中地产投资增长3%的判断,且上半年投资增速弱于下半年。


新开工增速略超预期,房企补库存仍将延续。1-12月新开工同比增长8.1%,增速较上月回升0.5个百分点,其中12月单月同比增长12.5%,较11月上升9.2个百分点。1-12月房企土地购置面积同比下降3.4%,降幅较前11月收窄0.9个百分点,累计土地成交价款9129亿,同比增长19.8%,增速回落1.6个百分点。两者增速差保持在23.2个百分点,意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月拿地面积与销售面积比值为101.5%,甚至略低于2015年,主流房企库存幵未得到补充,预计2017年核心一二线城市开収商仍具有强烈补库存意愿,土地价格仍将维持高位。


成交完美收官,预计2017年下滑8%。2016年12月全国销售面积及销售额同比增长11.8%和18.5%,较11月回升3.9个和5.3个百分点,好于30个大中城市同比下降22.7%的表现,三四线城市表现持续好于预期。2016年全年实现销售面积15.7亿平米,销售额11.8万亿,同比分别增长22.5%和34.8%。基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,同时占全国销售面积60%以上的三四线或将为2017年销售提供支撑,预计2017年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑15%、12%和7%,全国商品房销售面积整体同比下降8%。


2016年资金面整体宽松,2017年下半年或面临压力。2016年全年个人按揭贷款同比增长46.5%,定金及预收款同比增长29%,房企整体到位资金14.4万亿,同比增长15.2%,整体持续宽松态势。展望2017年,尽管短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧,若二季度销售回款大幅恶化,下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。


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