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地产:保险资金不得直接投资房地产预期之外的短期利空

2010-02-22 类别:行业研究 机构:天相投顾 研究员:刘义 石磊

[摘要]

事件描述:


2010年01月21日中国新闻网报道,保监会主席吴定富表示,有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台,保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。


评论:


总体而言,此事件对房地产(尤其是商业地产)造成预期之外的短期利空,因为此举直接减少了市场对商业地产的需求;而此负面影响之所以又是短期的,因为保险资金还是可以通过“REITs”这个渠道间接投资房地产的。


1.此前市场对“保险资金进入商业地产”预期较高。2009年底保监会就《保险资金运用管理暂行办法(草案)》公开征求意见,暂行办法规定保险资金可以投资六大类资产:银行存款、债券、股票(ST、*ST和创业板除外)、基金(具有良好历史表现的)、以及具有稳定现金流的不动产,并且资本金还可以投资部分产业股权。而对于“具有稳定现金流的不动产”这种表述方式,市场首先想到的就是商业地产(包括零售物业和写字楼)、然后是用于出租的住宅、最后才是基础设施。当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金进入商业地产领域。


2.现实却比较令人失望。根据最新的报道,保险资金在不动产领域不得直接投资“居民住宅、商业地产以及房地产开发”,那么能投资的就只剩基础设施了。此前市场对“保险资金进入商业地产”较高的预期没有兑现,这对商业地产需求端构成预期之外的短期利空,尤其是一二线城市的商业地产。但保险资金还是可以通过“REITs”间接投资房地产的,所以这对房地产只能说是短期利空。


3.为什么会出现如此大的落差?我们认为这和近期中央各部门(包括国务院、央行、银监会、住建部、国资委等)多次进行房地产市场风险提示有关,而保险资金对风险的偏好和承受能力比其他机构明显要低得多。


4.这个预期之外的利空可能对商业地产走势造成短期压力,但我们仍坚定地看好商业地产的中长期潜力,商业地产依然是2010年值得超配的板块,主要逻辑有以下五点:


1)、最近一个月商业地产跟随整个地产板块出现较大幅度的下跌,已经基本释放了“资金面收紧预期”的负面影响,世茂股份、张江高科、金融街等目前估值已处于较低水平。


2)、2010年在宏观层面“通胀和升值”将贯穿全年,商业地产相对住宅而言具备更强的资产属性,所以从策略上看配商业好于配住宅;3)、从行业周期角度而言,商业地产滞后于宏观周期,而宏观2010年复苏态势应该更明确,商业地产景气周期趋势应该会更好;4)、从政策面而言,商业地产不在政府调控的范畴内,政策风险很小,这一点很重要;5)、从业绩角度而言,商业地产安全边际更高。虽然住宅地产股2010年业绩较确定,但市场现在开始关注2011年的业绩(住宅地产2010年的销售面临很大的不确定性,进而影响其2011年的业绩表现)。而商业地产股在这方面的担忧则要小得多,因为支持消费是大趋势,并且短期而言消费增长态势也非常明确;只要消费好,零售地产行业景气趋势就会好、业绩也会好。


5.具体到个股方面,我们重点推荐世茂股份和张江高科,同时推荐海印股份、金融街、中国国贸、陆家嘴,以上个股均维持“增持”评级。


盈利预测附表资料来源:天相投顾整理2009EPS2010EPS2011EPS2009PE2010PE2011PE世茂股份6008230.180.981.3916.5692.016.911.9增持张江高科6008950.500.700.8712.6725.318.114.6增持海印股份0008610.290.560.8214.8551.226.518.1增持中国国贸6000070.310.460.5410.8535.023.620.1增持金融街0004020.520.620.7811.1321.418.014.3增持陆家嘴6006630.340.650.7124.9073.238.335.1增持平均水平49.723.619.0

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