地产：规模与成长不劳形 荐4股

2017-08-23 类别：行业研究 机构：东兴证券 研究员：郑闵钢 梁小翠

[摘要]

投资摘要：

地产板块大幅上涨。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为3.16%，与沪深300指数相差1.04个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家房地产股中上涨的有123家，下跌12家，停牌12家。

上周市场上房地产股涨幅居前的有万业企业、天房发展、中关村、中冠A和栖霞建设，涨幅分别达17.33%、16.37%、13.94%、11.94%和10.89%。

涨幅最小的大港股份、陆家嘴、万鸿集团、东湖高新和新城控股，涨幅分别为-3.83%、-2.96%、-2.84%、-2.23%和-1.24%。

近期观点：近期地产板块利空消息频出，包括销售和投资同比增速下行、租赁市场新政如火如荼、各省市供地速度提升等。一定程度上从多个方面影响了当前销售市场的预期，进而影响整个市场对地产板块的估值偏好。当前成长速度快、弹性更好的标的更易受青睐，但我们仍坚持年内集中度提升的中短期逻辑，认为规模房企和有能力冲击二线梯队的房企将更具投资价值。

2017年半年度策略：在房企集中度不断提升、宏观经济走势不明朗和的大趋势下，我们以从上至下的逻辑筛选标的，从规模和成长特性出发推荐两类公司：

第一类公司是城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强，以规模或资源见长。推荐A股招商、保利、万科、华侨城。

第二类公司是快速成长的房企，在本轮周期中占据了城市布局高点或是采用了低价拿地策略，以成长速度快或货值充裕给市场带来估值提升的巨大想象空间。推荐A股的阳光城、新城控股、蓝光发展、荣盛发展。

本周投资组合：上周我们的投资组合累计绝对收益为2.95%，与房地产指数（中信）差距-0.22%。本周投资组合无变化，重点关注规模房企：招商蛇口（40%）、金地集团（30%）和保利地产（30%）。

调控政策仍将以高压为主基调。周内北京三个楼盘的预售证获批，房价均接近9.5万/平，松绑引起北京楼市限价放开猜想，但我们认为这类“提升限价天花板”的调控政策并不具有普遍的适用性，未来北京新房仍然受严格管控。同理，在全国核心一、二线城市限价政策要求下，新房供应度很难大，开发商与政府行为仍然处于博弈过程中，任何形式放松均将影响前期政策效应的持续性。

上周福州环比上涨最大，环比涨幅达42.98%，另外排前的有长春环比上涨37.52%和广州环比涨幅达-19.53%。环比涨幅较小的几个城市分别为：

青岛环比上涨-18.16%、南京环比上涨-24.67%和济南环比上涨-28.89%。

风险提示：总体销售不及预期、货币政策紧缩力度加码