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银河证券:2018年房地产猜想

2017-12-10 类别:宏观研究 机构:银河证券 研究员:童英

[摘要]

核心要点:


2018年楼市调控重心将由限购、限价等短期行政性调控逐步向由中央政府统一部署的长期性和基础性制度过渡。12月8日中央总书记习近平主持召开中共中央政治局工作会议,分析研究2018年经济工作。会议提出,着力抓好重点工作,加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。此前十九大高屋建瓴,描绘了未来中国房地产市场的发展方向:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这一定位将使得市场对供给的预期偏乐观。在结束福利分房的住房制度改革实施近20年后,中国住房制度再次迎来巨变。


房地产销量总体将回落。经历了2015年、2016年一二线城市去库存,2017年三四线城市棚改后,无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求都得到了相当程度的释放。而在全球流动性环境趋紧和国内金融严监管和防风险基调下,房贷利率趋于上行,也将继续抑制购房需求。今年的金九银十,需求走弱明显,10月商品房销售面积同、环比齐跌,分别下降了6%和18%,而销售金额同、环比下降分别达2%和19%。


2018年房地产投资增速将会小幅放缓。虽然“租购并举”、“租售同权”将逐步改变需求的预期,但对于房地产商来说,建设租房的积极性显然要弱于建设商品房,至少短期来看是如此。这就决定了2018年房地产投资增速还是会有所放缓,只是幅度有限罢了。而销售放缓、资金成本抬升将再度使开发商现金流趋紧,从而大概率实行降价跑量的销售策略。


成交量下降,开发商价格趋降。预计2018年一二线城市成交略放大、房价略降;棚改完成的三四线城市短期成交下降、房价稳中趋降;棚改尚未完成的三四线城市成交上升、房价有上升。


中长期看,我国房地产市场仍有广阔发展空间,经济基础较好的城市房价有支撑。虽然15-59岁的劳动年龄人口已于2012年开始下降,2015年开始流动人口也连续两年减少,但人口红利的下降仅意味着潜在购房者减少,实际的购买力还与城镇化政策与进程以及居民的财富水平等紧密相关。商品房是城镇化的产物,商品房周期与城镇化率紧密相连,各国历史经验都表明,在城镇化率快速提升阶段,一般是达到75%之前,房地产市场都处于大的上升周期当中。2016年我国常住人口城镇化率已达57.35%,比上年末提高1.25个百分点,户籍人口城镇化率为41.2%,比上年末提高1.3个百分点,城镇化率水平还有较大提升空间。迈进新时代后,我国经济将保持高质量的较快增长,现代化及新型城镇化进程不断推进,不仅城镇化率水平将继续提高,并且在“以人为本”的城镇化过程中,迁移人群的财富水平和购买力都将高于以往。短期房地产市场的供给侧改革,旨在化解房地产市场发展过程中的泡沫风险和库存风险,促进房地产市场的健康长久发展,杜绝日本房地产业清算式的调整。


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