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地产:成交延续低位 按揭利率回落

2019-01-13 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:本周公布的2018年12月首套房按揭利率回落至5.68%,较11月下降0.03个百分点,自2017年1月以来首次回落,随着货币进入宽松通道,预计后续仍有望持续回落,开发商整体融资环境亦有望改善,但我们认为单纯按揭利率回落仍难以改变楼市下行趋势,短期楼市调整压力仍在。当前板块仍处于政策与基本面博弈期,建议关注低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;后续随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,可逐步布局高周转弹性标的,如阳光城、新城、中南等。


本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交38078套,环比降9%,同比降13%,低于2019年周均值4.9%,2019年日均成交环比降6.9%;其中本周一线城市环比降9%,二线城市环比降8%,三线城市环比降11%。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周(2018.12.31-2019.1.6)重点城市新开盘25个项目,推出房源8282套,环比降58.9%,低于2018年周均值28.2%。平均去化率58%,环比降7个百分点。一手商品房1月日均成交:环比下降,同比下降。截止1月12日,重点城市日均成交套数环比降31%,同比降6%。其中一线城市环比降31%(同比升6%),二线城市环比降38%(同比降24%),三线城市环比降24%(同比升9%)。二手房成交环比上升,同比下降。本周二手房整体成交套数环比升35%,同比降10%。19城二手房挂牌套数周环比升0.6%。1月12日19城二手房挂牌62万套,环比升0.6%,较2018年初升77.2%。深圳环比降0.2%,北京降0.2%,上海降0.3%,广州升0.8%,成都升2.3%,重庆降0.8%。


本周动态:新城控股公布12月销售及新增项目情况。平安观点:全年销售额超2000亿,超额完成目标。公司2018年实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211亿元,同比增长74.8%,跃居全国第八,超额完成全年1800亿目标,且增速为TOP10房企之首。受布局城市下沉影响,全年销售均价12201元/平,同比下降10.4%。拿地较为积极,地价房价比延续低位。公司2018年新增计容建面3258.5万平,同比下降4%;新增项目总价款901.8亿元,同比上升0.9%。全年拿地销售面积比179.8%,同比下降185.7个百分点,但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/平,地价房价比22.7%,延续低位。公司2016-2018年累计新增建面区域分布为一线0.8%、二线33%、三线36.7%、四线29.5%,尽管布局主要为强三线城市,但受棚改货币弱化、需求透支影响,三四线楼市压力持续加大,预计公司后续拿地将逐步向一二线倾斜。


风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。


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中信建投11-04