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地产:投资保持韧性 新开工延续高位

2019-01-21 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

事项:


国家统计局公布2018年全国房地产开发投资及销售数据,全年房地产开发投资额同比增长9.5%,新开工同比增长17.2%;商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长12.2%。


平安观点:


投资同比增长9.5%,2019年料将逐步回落。2018年全国房地产投资同比增长9.5%,较前11月回落0.2个百分点;12月单月投资同比增长8.2%,较11月回落1.1个百分点。我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升,受高开工及低竣工增速影响,全年施工面积增速环比扩大0.5个百分点至5.2%。展望2019年,土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降,预计地产投资增速将回落至0%-5%。


推盘加大带动单月销售增速反弹,一二线好于三四线。2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长12.2%,增速较前11月下降0.1个和上升0.1个百分点。受益于房企年末冲业绩加大推盘,12月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%,增速环比上升6个和3.5个百分点。单月销售均价8879元/平,环比升1.1%,连续两月上涨,我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致。展望2019年,观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整,而三四线将步入调整通道,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。


新开工维持高位,2019前高后低。2018年全国新开工同比增长17.2%,较前11月上升0.4个百分点;12月单月增速为20.5%,较11月下降1.2个百分点。预计新开工短期仍将保持较高增速,主要因:1)三四线楼市中期向下背景下,当前为布局三四线房企最后脱逃机会,预计短期三四线新开工仍将延续积极;2)按当前销售水平,全国住宅库存仅0.3年,处近年最低水平,住宅新开工将为全国商品房开工提供一定支撑。2018年下半年以来楼市持续降温,库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端,预计2019年新开工增速前高后低,全年同比微降。


土地市场持续降温,竣工降幅收窄。由于楼市降温及资金端偏紧,房企拿地投资有所放缓,2018年全国土地购置面积同比增长14.2%,土地成交价款同比增长18%,较前11月回落0.1个和2.2个百分点;百城12月土地成交建面同比下降23.7%,成交溢价率较11月下降0.6个百分点至6.9%。2018年竣工面积同比下降7.8%,降幅收窄4.5个百分点,资金偏紧背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限,考虑到2015-2018年期房销售明显回升,预计2019年竣工有望回升。


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