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地产:如何看2019年地产基本面

2019-02-19 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

销售:楼市软着陆,一二线优于三四线。我们相对看淡2019年基本面,其中一二线好于三四线,下半年优于上半年。2018Q4楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经两年调整,叠加政策微调及货币环境改善,预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,且此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善,一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。


新开工:补库存叠加三四线抢开工,2019年前高后低。2018年全国新开工同比增17.2%,持续三年攀升;其中40城与三四线同比增10.3%和21.4%,三四线占比提升至64.1%。2018年各类城市开工销售比均明显大于1,行业已步入补库存阶段。展望2019年,考虑三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,预计短期三四线新开工仍将相对积极,叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位,均将为2019年新开工提供支撑。预计2019年新开工前高后低,同比下降2%。


竣工:交房刚性叠加资金环境改善,2019年有望回升。资金偏紧背景下,房企出于资金安排角度,放缓预售到竣工的施工节奏,2018年全国竣工同比下降7.8%,绝对量已跌破过去五年10亿平的平台。考虑到2017、2018年竣工已连续两年负增长,我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限。从两年左右交房周期来看,2015-2018年期房销售明显回升;从三年建设周期来看,2016-2018年新开工持续攀升;再叠加资金面缓解,预计2019年竣工有望回升。


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