新闻|股票|评论|外汇|债券|基金|期货|黄金|银行|保险|数据|行情|信托|理财|区块链|汽车|房产|科技|视频|博客
|直播|财道
|农金
股票首页 > 研究报告

地产:大湾区扬帆起航 区域发展迎新契机

2019-02-28 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。


楼市现状:以广深为核心,梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平,同比增长1.1%,占全国销售比重的5.1%,其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%,除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状,整体离港澳仍有较大差距。未来在大湾区协同发展带动下,人均GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等节点城市,楼市或将迎来较好投资机遇。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平,其中商业及住宅类占比仅55.4%,广佛贡献50%的土地出让,肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设,核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线,产业转移及升级需求迫切。


楼市机遇:经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上,但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。


以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先,未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为1208人/平方公里,低于东京湾区、长三角及京三角;随着大湾区协同发展加速,亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。根据规划,未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所,促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲要规划构建现代化的综合交通运输体系,在加强区域经济体协同发展同时,将进一步加速人口汇聚,为区域楼市中长期健康发展奠定基础。


产业机遇:把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规划将推进国家自主创新示范区建设,有序开展国家高新区扩容。针对大湾区打造国际科技创新中心定位,逐步调整园区产业结构,积极参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业,分享企业成长的收益。纲要明确构建现代货运物流体系,预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展,同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城市更新,传统房企可通过参与城市更新,进行关键区域布局;同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。


投资建议:粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段,未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚,有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投资标的来看,重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团,同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面,短期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。


展望后市,我们认为若市场情绪持续攀升,低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会;若后续楼市基本面下行,市场风险偏好回落,板块亦存在政策博弈的反弹机会。


风险提示:1)粤港澳大湾区规划实施进度低于预期;2)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;3)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;4)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。


查看本报告全文PDF

数据推荐

目标涨幅最大股

更多

股票简称 最新价 目标价 目标涨幅

机构强烈推荐股票

更多

股票简称 机构名称 评级类别 报 告
方正证券强烈推荐
方正证券强烈推荐
方正证券强烈推荐
方正证券强烈推荐
方正证券强烈推荐

机构给予买入评级板块

更多

板块名称 机构名称 报告时间 报 告
广发证券12-26
广发证券12-19
广发证券11-25
广发证券11-24
广发证券11-24

机构给予增持评级板块

更多

板块名称 机构名称 报告时间 报 告
财通证券12-29
国盛证券12-27
川财证券11-18
东吴证券11-15
中信建投11-04