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地产:推盘成交延续回升 物流地产或迎发展契机

2019-03-03 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:短期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市,我们认为若市场情绪持续攀升,低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会;若后续楼市基本面下行,市场风险偏好回落,板块亦存在政策博弈的反弹机会。个股短期仍建议以资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率为主,如万科、保利、金地、招商等;同时市场整体风险偏好提升及融资成本回落背景下,适度关注高弹性品种如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)2019年2月百强销售整体平稳;2)发改委发文推动物流高质量发展,关注物流地产投融资机遇。


楼市动态:1)二手房成交略有回暖,关注三月新房表现。整体跟踪38城新房成交4.3万套,环比升6%;核心城市二手房成交亦延续回暖。3月一二线城市将步入推盘高峰期,预计成交量有望延续回升;而供应增加、需求透支的三四线后续调整压力依旧不减。2)库存小幅回落,难改中期上行趋势。重点跟踪16城库存8044万平、去化周期9.7个月,小幅回落。


我们认为库存小幅回落或因春节前后新盘取证较少所致。随着3月一二线步入推盘旺季、叠加去化率承压,预计后续库存仍将缓慢回升。3)节后推盘逐步回升,去化率整体平稳。上周重点城市推出房源5710套,环比回升219.4%,改善明显;开盘去化率65%,环比微降2个百分点,其中一线城市去化率74%、二线城市去化率59%。当前市场观望情绪依旧浓厚,后续信心恢复或还需政策调整等加持。4)挂牌量延续升势,市场信心仍有待恢复。19城二手房挂牌71.5万套,环比升2%。草根调研来看节后核心城市二手房带看量略有回升,但整体观望情绪依旧浓厚,需求端尚未走出低迷。5)土地成交溢价率略有回升,短期仍将相对谨慎。上周百城土地成交957万平,环比降30.8%;溢价率13.4%,较2019年前两月明显回升。楼市下行及整体资金环境偏紧背景下,预计房企拿地仍将维持谨慎,布局上回归调整充分、中长期具备基本面支撑的一二线。


投融资动态:本周(2.25-3.1)房企境内发债110.5亿元;境外发债51.7亿美元,环比分别增0.6%和102.2%。境内外发行利率位于3%-13.5%区间,其中福建阳光集团、金地、美的置业、融信中国发行利率均较前次有所回落。宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。


风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。


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