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地产:假期备案成交回落 荐7股

2019-04-07 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:近日国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。公募REITs的落地有望打通存量物业公开融资渠道,将对盘活存量资产产生积极影响。同时公募REITs注重提升租金回报率、挖掘物业价值的特点,将使得房企更加注重提升商业零售、办公、酒店、康养、文体等细分领域的专业运营能力,促进房企由开发商向物业运营商转型升级。板块投资方面,随着市场关注回归基本面,地产板块政策及市场底部明确,低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)首批公募REITs试点产品近期将推出;2)杭州市放宽人才引进落户条件。


楼市动态:1)假期影响备案成交,持续关注回温持续性。受假期备案影响,本周新房成交环比降25%、二手房成交环比降11%。按揭利率回落及节后推盘加大背景下,核心城市成交量持续回升,后续仍将重点关注回温持续性。2)库存环比回升,后续仍有望上行。16城取证库存8017万平,环比升0.4%;一线环比升1.7%,二线环比升0.03%。随着楼市步入推盘旺季叠加去化承压,预计后续库存仍将缓慢上行。3)推盘放量显著,去化整体改善。上周重点城市推盘放量显著,新推房源1.6万套,环比升57.2%,处2018年来较高水平。开盘去化率75%,环比升4个百分点。


节后市场略有回温,但政策端无明显松动,回暖持续性仍有待观察。4)挂牌持续上行,城市分化明显。19城二手房挂牌78.1万套,环比升1.3%。


分城市看,历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓,而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5)土地成交回落,溢价率延续回升。百城土地成交843万平,环比降57%;溢价率28%,环比升1.8个百分点。尽管土拍市场整体成交仍较平缓,但溢价率持续回升,预计随着房企融资环境改善,部分核心城市楼市筑底,核心城市土拍市场亦有望缓慢回升。


投融资动态:本周(4.1-4.5)房企境内发债100.6亿元;境外发债8.7亿美元,环比分别降26.7%、降30.7%。境内外发行利率位于2.5%-11%区间,其中电建地产、景瑞控股、正荣地产均较前次有所回落。宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。


风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。


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