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地产:一二线楼市成交向好 荐8股

2019-04-14 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:本周国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调加大户籍制度改革力度,城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,300-500万城市全面放开落户条件,大力发展城市集群等,中长期将加快人口向具有产业及就业支撑的城市群集聚,为当地楼市健康发展提供支撑。短期来看,由于2017年下半年起各地已陆续以“人才引进”名义逐步放开户籍限制,而落户门槛较高的超大特大城市置业成本较高,对需求影响相对有限。板块投资方面,随着市场回归基本面,地产板块政策及市场底部明确,低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值持续凸显。个股持续关注:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》;2)中央国家机关住房资金管理中心调整公积金贷款要求。


楼市动态:1)新房、二手房成交回升,持续关注回温持续性。本周新房成交环比升20%、二手房成交环比升31%,其中一二三线成交均有所上行。


按揭利率回落及推盘加大背景下,核心城市成交持续回升,随着过去两年积累刚需逐步释放,后续若无政策调整,核心城市回暖性仍有待观察。2)库存环比回升,后续仍有望上行。16城取证库存8033万平,环比升0.2%;其中一线环比升1.7%。随着楼市步入推盘旺季,预计后续库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏放缓,去化率有所下行。上周重点城市推盘节奏放缓,新推房源环比降60.7%;开盘去化率70%,环比降5个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温,但政策端无明显松动,仍需关注回暖持续性。4)挂牌整体上行,城市分化明显。19城二手房挂牌79.9万套,环比升2.3%。


分城市看,历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓,而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5)土地成交、溢价率回落,核心城市热度有望回升。


本周百城土地成交环比降49%;溢价率13.5%,环比降10个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓,但溢价率自2019年1月起持续回升,且3月达到19.9%高位,预计随着房企融资环境改善,部分核心城市楼市筑底,核心城市土拍市场热度有望持续回升。


投融资动态:本周(4.8-4.12)房企境内发债115.9亿元,境外发债59.5亿美元,环比分别升15.2%、583.9%。境内外发行利率位于3%-11.5%区间,其中首创置业、深振业、中骏集团、华夏幸福均较前次有所回落。


宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。


风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。


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