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地产:假期影响成交 荐8股

2019-05-05 类别:行业研究 机构:平安证券 研究员:杨侃

[摘要]

本周观点:截止本周上市房企公布完年报和一季报,上市房企2018年营收同比增长20.6%、净利润同比增长12.2%,毛利率同比提升2.4个百分点至32.4%。随着2016-2018年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率延续较高水平,预计2019年房企业绩仍将维持较好增速。当前主流房企2019年PE普遍不足8倍,股息率亦具备一定吸引力。随着市场关注回归基本面,地产板块政策及市场底部明确,低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值持续凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。


行业动态:1)深圳市就公租房、安居房和人才住房管理办法征求意见;2)丹东:非本地户籍市区限购,房价月涨幅不超0.6%。


楼市动态:1)假期影响备案成交,持续关注回温持续性。受假期备案影响,本周新房成交环比降33%、二手房成交环比降43%。按揭利率回落及推盘加大背景下,核心城市成交持续回升,随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局会议重申“房住不炒”,回暖持续性仍有待观察。2)库存有所回落,后续仍有望上行。本周16城取证库存环比降0.9%;其中一线环比降1.9%、二线升0.2%、三线降0.9%。随着楼市推盘上升,叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压,预计后续库存仍将缓慢上行。3)推盘明显放量,去化率显著提升。上周重点城市新推房源环比升64%。开盘去化率87%,环比升18个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温,但近期政治局会议重申“房住不炒”,仍需关注回暖持续性。4)挂牌整体上行,城市分化明显。19城二手房挂牌84.1万套,环比升1.2%。分城市看,历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓,而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5)假期影响土地成交规模,短期地市将趋于平稳。受假期影响,本周百城土地仅成交1.9万平,均位于二线城市。尽管土拍市场整体成交较为平缓,但溢价率自2019年1月起持续回升,随着近期政治局、住建部接连发声,预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。


投融资动态:根据Wind统计,本周(4.29-5.3)房企境内发债53.5亿元,境外发债12.8亿美元,环比分别降71.3%、5.8%。境内外发行利率位于3.5%-9.875%区间,其中武汉地产、力高地产均较前次有所回落。宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍将延续改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市回温持续性有待观察情形下,预计房企融资态度将更加积极。


风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险。


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